产业用地M9可卖80%,可配住宅.pdf

最近发现了一类很有趣的新型产业用地，名叫“新兴产业

园用地”，代码是“M9”，这也是国内继M0、M4、C65、

B29a、M创、M科、M+、Ma、Mx之后又一款全新的新型产

业用地类型。

不过，这M9倒并不是一个全新的产物，它的历史也不

比风靡大江南北的M0短多少，从2016年开始就进入了市

场，这也是2015年和2016年自然资源部（原国土部）颁

布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用

地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》两份“产业

用地政策工具包”之后催生的产物。

创造这M9的不是旁人，正是全国第6个国家级新区，

位于广州的南沙新区。由于地处偏僻，底子薄弱，加之广

州市内（知识城、金融城、琶洲）以及区域周边的竞争功

能区（前海、横琴）太多，吸引新型产业和人才的诉求同

样强烈，这也让南沙新区这M9用地拥有了跟其他任何

一种新型产业用地都不同的地方，那就是最多可以分割销

售80%，并且可以配建20%的住宅，70年产权那种的哦。

广州南沙新区

南沙新区最早在2016年就发布了《关于支持和规范南沙

新区新兴产业园区用地管理的意见》（征求意见稿），在

全国首次提出了“新兴产业园用地”这个概念，但当时还

没有叫M9这个代码；随后在2017年，《广州南沙新区（自

贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见》正式实施，

为期5年，2022年正是其到期的年限；因此到了2022年

11月，南沙新区又发布了《广州南沙新区（自贸片区）支

持新兴产业园发展的用地管理意见》（征求意见稿），对

原来的政策进行了一些与时俱进的修订，也就是M9的2.0

版本。

按照南沙新区的定义，新兴产业园是不同于传统工业区的

“集产业、办公、住宅、商业功能为一体的产业综合体”，

它的功能甚至比M0更加复合，是“适宜创业、生活、交

流的新型产业社区”。

M9新兴产业园规划示意图

新兴产业园的入驻企业应该以“智能网联新能源汽车、新

一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航

天、新能源与节能环保等战略性新兴产业发展为主，融合

研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结

算等新型产业功能及相关配套服务，以能耗低、污染少、

附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象”，也就

是主要是产业链“微笑曲线”的两端环节，并在功能上严

格限制一般性成规模生产、制造等产业链“中间”环节（用

于研发和试验场地除外）。

这一点要比M0增加了品牌、营销、结算这些原本是纯总

部办公属性的功能，并且M0在建筑规划上专门强调了各

层的地面荷载以及配备一台至少载重2吨的货梯，M9则没

有这方面的强制规定。

在M9的业态配比上，在最早的2016年版征求意见稿中，

产业功能在计容总建面的占比不得低于40%，到了2017

年正式实施版提升到了50%，在2022年新版意见中，这个

比例又进一步提升到了60%——与之相比，M0的产业功能

比例是70%。

南沙新区的解释是，这是为了强化产业主导功能，规范商

业和住宅功能配比。在这一点上其实也是吸取了旁边两位

“兄弟”——深圳和东莞M0前期放量过大且房地产化严

重的惨痛教训，不要忘了，不管怎么兼容、怎么多元，M0

还是M9，始终都是姓“M”的，实体经济的这个本绝不能

忘，否则，就是破坏和背叛。

当然从现实的角度来看，经过6年的发展，南沙新区一些

产城集聚区域已经初具规模，也有很多公共性和市场化的

住宅及商业配套，不需要过度依赖园区本身来自给自足

了。

新版意见提出，配套服务（商务办公、商业、住宅）功能

计容建筑面积不得高于40%，其中，配套商业功能计容建

筑面积不得高于20%；配套员工住宅计容建筑面积不得高

于园区计容总建筑面积的20%、用地面积不得高于园区总

用地面积的15%，住宅计容建筑面积中须有不低于8%的比

例用于生活配套设施。

从2016年至今，南沙新区已经出让了6宗M9用地，其中

包括越秀•iPARK穗港产学研基地、奥飞数据庆盛产业研发

基地、中铁隧珠江新兴产业园、中铁建人工智能产业园等

项目。查阅公开资料发现，越秀和奥飞项目均没有配住宅，

但中铁隧珠江新兴产业园配建了一部分住宅。

越秀和中铁的新兴产业园规划示意图

我们就以中铁隧珠江新兴产业园为例，2