产业园区各类规划直接的关系.pdf

规划是园区建设运营的纲领，很大程度上决定了园区的

走向。了解各类上位规划与园区相关规划，是产业园区

从业者的必修课。

一般来说，我们常见的规划可分为两种：

1、法定规划

关于法定规划，业内并无统一定义。看来，法定规划应

该是体制所界定的、具有法律地位的规划。

按照以上的解释，早年业内最常见的法定规划无疑是《城

乡规划法》，其中，城市规划、镇规划分为总体规划（总

规）和详细规划（详规）；详规又分为控制性详细规划

（控规）和修建性详细规划（修规）。

但在2019年，国务院机构改革，提出「建立国土空间规

划体系」，将将土地利用总体规划（土规）、城镇体系

规划、主体功能区规划等融合为一个统一的国土空间规

划（也称多规合一），并由自然资源部统一行使所有国

土空间用途管制的职责。这也是自新中国成立以来，所

有涉及空间的规划权第一次统一到一个部门，且与建设

部门脱钩。国土空间规划也取代土规和城规，成为了国

家空间发展的纲领性文件。

2、非法定规划

与之相对应，法定规划范畴之外的规划均可视为非法定

规划。从规划实践来看，涉及园区的规划一般可分三个

类型，一种是战略规划或研究，例如园区发展战略规划、

概念规划等；二是各类专项规划，例如产业发展规划、

生态规划等，第三种是各类实施性规划，例如具体项目

的选址规划、园区功能布局规划等。

具体来看：

国土空间规划

在现行体制下，国土空间规划是国家空间发展的指南、

可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基

本依据。

从规划层级和内容类型来看，可以把国土空间规划概括

为「五级三类四体系」。

五级：对应我国的行政管理体系，即国家级、省级、市

级、县级、乡镇级，自上而下编制、审查、报批。

1、国家和省级规划侧重战略性，对全国和省域国土空间

格局作出全局安排，提出对下层级规划约束性要求和引

导性内容。

2、市县级规划承上启下，侧重传导性。

3、乡镇级规划侧重实施性，实现各类管控要素精准落地。

三类：分为总体规划、详细规划、相关专项规划（涉及空

间利用）；

1、在国家、省、市、县编制国土空间总体规划，各地结合

实际编制乡镇国土空间规划（强调综合性）。

2、详细规划在市县及以下编制，强调可操作性，是对具体

地块用途和强度等作出的实施性安排，是开展国土空间开

发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目

规划许可、进行各项建设等的法定依据（强调实施性）。

3、相关专项规划在国家、省、市、县层级编制（强调专业

性）。

四体系：规划编制审批体系、实施监督体系、法规政策体

系、技术标准体系

1、规划编制审批体系和实施监督体系包括从编制、审批、

实施、监测、评估、预警、考核、完善等完整闭环的规划

及实施管理流程。

2、法规政策体系和技术标准体系是两个基础支撑。

同时，各地将不再新编和报批主体功能区规划、土地利用

总体规划、城镇体系规划、城市（镇）总体规划、海洋功

能区划；下述既有规划成果融入新编制的同级国土空间规

划：省级国土规划、城镇体系规划、主体功能区规划、城

市（镇）总体规划、原省（市、县）级空间规划或多规合

一试点。

详细规

一、控制性详细规划（控规）

控规是城市、镇人民政府用以控制建设用地性质、使用

强度和空间环境的规划，其编制核心在于通过对城市土

地使用、土地环境容量、建筑建造等方面控制来达到城

市土地的合理有序开发与利用。

当然，具体的控规比这张图要复杂得多，政府公开发布

的控规图只是为了便于民众理解，把重要的要素集中放

在一张图进行说明。

具体来说，控规指标有八项：用地性质、建筑高度、建

筑密度、容积率、绿化率、出入口方位、停车泊位、建

筑后退红线距离。其中，用地性质、建筑高度、建筑密

度、容积率和绿化率五项是基本的核心内容。

控规的内容：

1、详细规定所规划范围内各类不同使用性质的用地界线，

规定各类用地内适建和不适建或者有条件地允许建设的

建筑类型。

2、规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等

控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位，建筑后退

距离，建筑间距等要求。

3、提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。

4、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。

5、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设

施的用地界线。

6、制定相应的土地使用与建筑管理规定。

二、修建性详细规划（修规）：

修规是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为

依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工

的规划设计，主要起「承上启下」的作用，即满足上一

层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规