城市更新中开发商、基金、服务商等角色分析.pdf

导读：

近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词。随着核心城

市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺已成为现实，城市更

新也从“大拆大建”进入到了新的阶段，其中围绕着存量

资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用

度成为各方探索的焦点。本文将从城市更新的主要参与

者：地产基金、开发商以及服务商的角度以案例的形式对

城市更新展开分析。

城市更新的参与者

城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段

是实行城市有机更新。西方国家的城市更新历程，均由简

单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸

作为发展了上百年的老城区，如今仍有二十多个脚手架在

作业进行改造，城市更新是个持续的过程。

城市更新前期的参与者为政府，后期的主要参与者有投资

机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商，但他们在

介入的时期、选择的资产标的、商业模式及各自优势等方

面均差异显著。

投资机构——城市更新阶段早期参与者

一、城市更新介入模式和项目操作流

房地产基金作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断

力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，

引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提

升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或

出售方式退出，获取资产增值收益。

二、围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资

高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其

偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，

同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产

和跨业资源打通整体产业链条。

三、改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例

高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路

中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交

易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较

低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米

上涨100%，2年内完成退出。

四、改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大

厦为例

高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名

高和蓝峰大厦）改造中，引入不同行业的资源将项目整体

再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，

租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年

北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）

开发商——城市更新新阶段全面参与者

一、以万科为例：

万科目前已从多种方式积极切入城市更新，总部、地方公

司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与：

1、设立专门基金万丈资本寻求一线城市的存量物业改造，

主要是寻求旧商业体改造为新型商业体；

2、各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成

城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓库等进行

更新改造。

二、万丈资本——地产基金运作模式：以上海企业天地3

号项目为例

万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业

增值型投资；

目前已收购两个上海项目，企业天地3号项目是万丈小股

操盘的首个落地项目；

由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物

业共同进行运营管理。

三、北京万科——“曼哈顿计划”：以北京西单商场改

造为写字楼为例

北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，旨在以相对低价

获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价；北京西

单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品，万科估

计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。

四、上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：以

张江国创中心为例

在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公

综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝

试，设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管

理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服

务，其中典型案例有张江国际中心，采取的是重资产模式。

五、上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：以

哥伦比亚公园为例

上海万科与原业主签订20年整租协议以轻资产方式获取

物业，对项目更新局部改造后，重新定位为商办综合体，

仍有由上海万科产城发展空星商汇负责运营管理，目前仍

在招租。

服务商——城市更新新阶段轻资产介入者

以世联行为例：

1、世联行：城市更新介入模式与项目操作流程

世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度

较低的项目，资金来源包括自身资金或通过发行基金寻求

外部资金方，并通过专业能力进行对项目进行策划、定位

及