城市商业地产旧城改造开发模式专项分析.pdf

本文选自赢盛中国《商业地产决策参考》第12期，如需转载必须注明“赢盛中国《商业地

产决策参考》”等字样，否则追究相关责任。

核心提示：城市化进程越来越快，为了展现城市发展，体现经济状况，摩天大楼拔地而

起；不同时代的建筑物，遗址，名人故居等在推土机的轰鸣声中灰飞烟灭，城市的历史掩埋

在废墟之中。针对这些问题，分析思考什么是旧，什么是改，什么是造，使得城市建设为旧

城改造服务，让改造完成后的“现代气息”适应城市建设。

对于城市发展来说，中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其

中土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。大城市庞大的人口规模拉低

了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。2010年，上海、北

京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，供地郊区化的趋势已非常明

显。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城

市的转型、升级，从而实现持续发展。

一、旧城改造中存在的问题

1.将问题简单化

对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一

的开发方式，造成财力和物力的浪费,破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。对“旧

区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城

改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城

改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的

做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，

而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历

史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。

2.以盈利为主要目标

以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，增大建筑密度，减少

建筑间距，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。批准用地面积在减少，而建筑工

程面积在大幅增加。这一减一增之间，将使单位用地面积内的建筑量增大，建筑容积率提高，

与之相配套的公园绿地等公共设施问题将更难解决。

3.只看局部眼前利益

只看到局部的眼前的经济利益，在城市历史文化和景观保护区内拆除或改建需要保护的

历史建筑，严重破坏城市的传统风貌和特色。目前重庆市旧城改造是以开发公司为主的方式

运行，而且基本采用新区开发模式（专题阅读），大拆大改，推倒重来。如重庆化龙桥旧城

改造项目过程中孔二小姐旧居被野蛮拆除。

4.局限于开发有利可图的项目和黄金地段

局限于开发有利可图的项目和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急

需更新的经济效益差的地段却无人问津，城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品

房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目

前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势：一部分开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁

难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地

产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则

寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。

二、不同类型旧城改造项目的比较研究

在旧城改造中，根据不同城市地理特点，对新增的储备土地，尽量减少单纯的房地产建

设面积，集约一部分的土地资源，为带动产业的发展创造空间。要进行合理的项目开发，以

及与现代服务业、第三产业发展相结合，形成不同的产业发展特色和新的经济增长点，尽量

培植和增加城市长远税源。如中山火炬开发区在实现行政区中心调整的基础上，优化重组土

地等资源，拓宽中心城区的发展空间，实施商贸中心、会展中心、物流配送中心、研发中心、

软件园等重大项目开发建设，提高城市品位,努力引导产业链发展和集聚，突出商贸个性和

产业形成，强化产业支撑力，提高经济整体素质和增长质量，保证经济的活力，从而实现产

业发展和城市化的良性互动。

类型一：城市中心区

通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部

分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城

市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，

学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽

优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量