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浅谈文旅地产战略策划分析

浅谈文旅地产战略与策划分析

一、文旅时代的新特征

做任何事情，首先要了解我们正处在一个什么样的时代，只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。那么，怎么解读这个文旅时代呢？工作室认为新的文旅时代具有“一个潮流、两个对流和三个需求”方面的特征：

1、一个潮流：大休闲的潮流

根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。

到今天，2013年中国的人均GDP已经达到6600美金，到目前均有不断增涨的势头，全新的体验旅游时代正扑面而来，我把这个时代称为“吃饱了撑的时代，玩出来的产业”，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。

在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。我们总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。

化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。第三个是健康的需要。

所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。

但是，文旅地产有两大开发难点：

首先，必须要有大的资金投入，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域；其次，商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。

我们现在看到国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段，与国际上有很大差距，大致表现在四个方面：旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题，并不是说什么都需要跟国外一致。

我认为：文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：a、良好的生态环境b、完善的休闲配套c、独特的文化主题d、多元的人群组合e、组团式的结构f、独特的生活方式。

二、文旅时代的六大商机

结合工作室的实践和探索，我们认为文旅新时代应关注六大重要商机：

1、综合文旅新区

综合文旅新区一般位于文化厚重的古城外围或周边，以疏解城市人口、产业和交通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区，如西安曲江文旅新城、丽江祥和丽城、曲阜文化经济特区、洛阳国际文化旅游名城等。

2、文化商业地产

文化商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力，人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区，不仅为吃住行，更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的体验。工作室典型案例有西安大唐西市、西双版纳告庄西双景商旅主题小镇、景德镇CHINA坊等。

3、文化娱乐地产

文化娱乐的发展与现代都市人追求放松，释放压力的生活需求有直接关系，文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外，很重要的一点就是要结合地域文化。工作室案例有西安大唐芙蓉园、珠海南方影视基地等。

4、健康养生地产

健康是人类永恒的追求，近年来亚健康问题越来越严重，清新的空气、干净的山水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常关注的课题，我认为狮子湖在这方面做到了国内最好。工作室在这方面的案例有昆明十里云岭项目、洛阳龙门西山文化养生项目等。

5、乡村休闲地产

以新型城镇化为契机，以城乡统筹协调发展为思路，乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。这方面工作室这一两年介入较多，我们的案例有成都三圣花乡、巴南锦绣乡村旅游度假区、西晃山休闲度假区等。

6、综合度假地产

以生态为基石，在大型综合旅游度假区的开发方面，工作室也进行的相当多的探索，包括与万达、龙湖、蓝光、颐杰鸿泰等公司的合作，正是有了企业的大手笔投资，让我们的策划成为看得见摸得着的成果。具体的案例如龙湖山海湖、清远狮子湖国际旅游度假区、万达长白山国际旅游度假区、四川峨秀湖国际度假区等。

我认为：所有成功的房地产企业在战略上