土地增值税利息扣除的原则.pdfVIP

地增值税：解开利息扣除的六大纠结

一、房产开发企业是否享有利息扣除的选择权

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）项（以下简称

细则第七条）规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房

地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最

高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地

产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％

以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不

能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）

项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。”

《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，

以下简称220号文件）进一步明确：

“三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分

摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商

业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在

按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金

额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金

融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的

金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其

房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项

所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，

应调整至财务费用中计算扣除。”

可见，在土地增值税清算时，细则第七条和220号文件均赋予

了房地产开发企业利息扣除的选择权——或者据实扣除，或者计

算扣除。

二、财务核算不清是否丧失利息扣除的选择权：据实扣除利息有

2个前提条件，第一是计算分摊利息，第二是提供金融机构证明；

否则不可以据实扣除；所以财务核算是否健全不是据说扣除利息

的阻碍；

三、建筑面积作为分摊利息的依据

根据2006187关于土地增值税的规定，成本按建筑面积进行分

摊的规定，不一定适合利息的分摊核算；法条四、土地增值税

的扣除项目（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清

算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合

理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四、加权平均能否作为计算利息分摊的方法

加权平均法是利息资本化期间资产初始计量的一种方法，不是共

同成本的的分摊方法，用于多个开发项目的一般借款在符合资本

化条件下利息先按加权平均法确定资本化利息金额，再按合理方

法在开发项目间进行合理分摊。

符合资本化条件的专项借款利息无需计算直接资本化。

一般借款的利息应当区分资本化和费用化，资本化利息按加权平

均法计算；

五、积数分配法能否作为计算分摊利息的方法

可售建筑面积法作为187号文件的首选方法，用于计算分摊利

息，客观上存在不合理性；加权平均法作为利息资本化的计算方

法，不能完成共同成本计算分摊的任务。那么，计算分摊利息的

合理方法是什么呢？如何理解187号文件所讲的“其他合理的方

法”呢？

单就土地增值税方面，从国家层级，没有给出其他合理的方法，

具体是什么样的方法。广州市《关于印发2013年土地增值税清算

工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2013]179号）第

一条作出了如下解释——

“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：

（一）能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房

地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。

该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间

拆借资金等其他资金发生混合。

（二）能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个

独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用

于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之

间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开

发贷款金额和时间（即是积数）进行合理分配。”

也就是说，在土地增值税方面，对于利息的扣除，广州市不针

对特定对象，采用了统一的分摊方法，这种计算分摊的方法可以

归纳为积数分配法，积数分配法符合受益原则和配比原则。不过，

将计算分摊的方法固定为某