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物业管理的工程管理概念

一、物业管理的概念

.物业的定义

物业，是指已建成并投入使用的建筑物、构筑物、场地、设备、设施；也包括进和消费领域的房地产，如住宅、别墅、大厦、商场、写字楼、园林等.

.物业管理的概念

由专门管理机构、对已建成并投入使用的物业，与产权人（发展商）、使用人（业主委员会）以签订经济管理合同的方式，负责物业的人事行政、公共设施及设备的运行维护以及公众事务的服务。物业管理就是对物业公共地方、公共设施和公众事务的管理，为使用人（业主或租户）提供多层次、全方位的综合性优质服务.

二、物业管理的对象

物业管理就是围绕着人这一特定对象，由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者委托,根据国家有关法规、依据合同规定要求，运用现代化管理，以经济手段对建筑物、公共配套设施、场地、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护实施统一的专业化管理，为物业使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务。

三、物业管理的核心是服务

.使物业保值增值。

.为用户服务，创造良好的工作和生活环境。

.中央空调管理制度;

.柴油发电机管理制度；

.弱电系统管理制度；

.机械停车设备管理制度。

二、根据物业设备情况制定运行方案

物业设备的运行方应根据人流多少、气候条件、作息时间、市场淡旺、负荷状况。本着安全、经济和服务至上的原则。制订合理的中央空调系统、电梯系统、给排水系统和供电系统运行方案，既要满足用户需要，又要节省能源。

三、制订下列应急措施：

.物业防洪应急措施；

.预防地震应急措施；

.玻璃幕墙损坏应急措施；

.台风袭击的应急措施；

.应付火警措施；

.电力中断的应急措施；

.饮用水中断的应急措施；

.电梯困人的应急措施;

.对突发事件的应急措施。

由此可见，物业管理人员介入工程管理可以为物业管理打下良好基础，在保证有良好物业硬件的同时，有条件创造良好的管理软件，为创造优秀物业管理提供了可靠的保证。

物业管理并非管理机构,而是第三产业，是友偿出售智力和劳务的服务性行业。

物业服务要做到：时间+空间+服务。

所时间365天都要分分秒秒地提供服务。

所谓空间是要保证业主有一个良好的空间环境，不停电，不漏水，绿化、清洁良好、生活安全。

.为社会服务：房地产稳步提高发展速度，管理好新兴物业，是一个大的社会问题。

.为企业服务，求效益,物业管理公司是靠出售智力和劳务的经营型企业，其利润是靠收取微

利——管理人酬金而生存的服务行为，它的生存有赖于业主和租户有限的管理酬金，在运行机制上要做到独立自主.自负盈亏,自主经营。

工程管理的重要性

一、工程管理是物业建设的基础工作

物业的质量优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，在设计中遗留了不少问题,使物业管理处于十分被动的境地，使物业质量受到严重损害，慎重小业主和租客没完没了的投诉，使管理人员疲于应付。

二、优秀的物业管理必须具备良好的硬件和软件物业管理的硬件就是物业设计水平和工程，有符合物业管理要求的高水平设计和优良的工程质量才能使物业价值提升。

物业管理的软件是指物业管理的水平，是通过人的管理去实现,对物业进行科学管理、提供高水平的优质服务。

三、从物业管理行业现实情况也反映出必须加强工程管理

设计者对物业管理的特点缺乏了解，片面地追求设计指针或标新立异，往往遗留不少问题，发展商在市场影响下，往往要改变工程设计和在施工中途改变物业功能，在物业投入使用时才发现，难以补救，在物业设计和工程施工中，用户二次装修的要求，在消防、供电等方面不能满足客户要求，发展商和物业管理公司必须加强工程管理。

工程管理的基本要求

一、工程管理就是对物业工程设计、施工到竣工验收投入使用的全过程管理

在物业工程设计时，要求对物业的功能组合有比较准确的定位。如果由发展商自行组织物业管理公司去承接物业管理任务，就要求能早期介入工程设计的咨询工作.

对工程的施工管理，发商一般都聘请监理公司进行监督工程施工，但监理公司的主人任务是监督施工单位是否按图施工和是否符合施工质量，并不能代表管理公司对施工中发现的不符合管理服务要求的问题提出整改意见，专业物业管理公司，可以向发展商提出报告，并争取他们的支持。

工程的竣工验收是物业投入使用的关键阶段,管理公司应全面参与收楼和设备系统验收工作。

二、工程管理的基本要求

1.对工程设计管理的基本要求

物业的功能组合是否合理；

供电系统的配置容量、主结线系统、负荷分配计量是否满足安全和用户需要;

中央空调系统的选型和系统设计是否合理，送排风系统是否完善；

给排水系统是否充分考虑给水及排水需要；

消防系统是否布局合理，自动报警能否满足二次装修的扩容需要；

电梯和扶梯的选型是否先进和满足物业功能需要；

物业绿化和车场管理的布局是否合理完善.

.对工程施工管理