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20三月2024绿城蓝色海岸项目销售价格建议及营销工作思路160P

一、2011年宏观市场解析

（一）一级市场供求分析从上述图表分析来看，一级土地供应量近三年来相对稳定，总量基本持平受政策影响不大，但从各区域供求分析来看，供求量多集中于环城四区及远郊区县，城市化进程脚步加快；同时随着滨海新区的建设量增加，2011年供求大多集中在滨海新区。注：2011年各区域土地供求表

数据来源于克尔瑞系统，上述统计包含全部类型的土地成交情况，平均楼面单价为1118.45元。

（二）二级市场供求分析从上表可以看出，2011年天津市整体市场供大于求，市场存量房增加。但是成交数量减少并非需求减少，而是受到调控政策的影响，导致非投资客户成交周期延长，投资客户的投资行为减少。

（三）三级市场供求分析

（四）小结2011年受政府宏观政策的调整和对房地产行业的调控，天津商品房销售面积和销售金额都出现下滑,但全年成交均价较2010年有小幅上涨。2011年市内中心区新推盘数量较少，热销项目多集中于环城四区及远郊区县。2011年土地成交面积高于前两年，同时存量房数量增速加快，预计2012年天津市商品房销售面积和销售金额将持续下降，成交均价增长速度减缓。非刚性需求产品销售困难进一步加大。

二、2009-2011年区域市场分析

1、旷世国际旷世国际由五矿置业（天津）滨海新区有限公司开发。项目总用地20786平方米，地上26层，地下2层。地上1-4层为集中商业，A座4-26层为写字楼，B座4-11层为酒店式公寓，12-26层为SOHO办公。总建筑面积182657平方米，商业24600平方米，写字楼63759平方米，酒店式公寓19280平方米，SOHO办公38542平方米，地下36476平方米。无会所。项目物业公司为第一太平戴维斯。

优势：地理位置好，响螺湾商务区进入必经之路；项目品质较高，产品舒适度及装修标准较高；产品线丰富，可选性多样。劣势：售价较高，去化率较低；无酒店支撑产品品质。

2、滨海浙商大厦滨海浙商大厦由滨海浙商投资控股有限公司开发（股东浙江商会）。项目总用地1.47万平方米，地上1-2层商业，A座3-30层为国际5A级写字楼和SOHO办公空间，B座3-26层为酒店公寓。目前项目已售罄于2010年6-30日入住。项目地上总建筑面积13万平方米，其中公寓42692平方米，写字楼76968平方米，商业10332平方米。无会所。项目设计由加拿大班申设计公司完成，物业管理公司是第一太平戴维斯。

优势：响螺湾商务区内第一个发售的项目，具有唯一性；购房赠送精装修、全套家具家电，配置全，综合性价比较高；在响螺湾地区交通优势明显；入市早，抓住地缘型客户。劣势：装修简单，品质一般；入住时周边生活配套设施不完善。

3、滨海华贸中心滨海华贸中心由滨海浙商投资控股有限公司开发。地上楼体46层，其中1-2层商铺，3-10层为复式公寓，11-29层酒店式公寓、30-46层为写字楼。酒店式公寓主推50平方米左右户型，复式结构主推50-80平方米户型，最大100平方米。2010年4月开盘，2010年12月售罄，于2012年6月30日入住。

优势：延续浙商大厦的客户资源及认知度；购房赠送精装修、全套家具家电，配置全，综合性价比较高；一线河景资源。劣势：装修简单，品质一般；户型较小，舒适度较差。

4、滨海国泰大厦滨海国泰大厦位于响螺湾中心商务商业区的南入口，紧邻天津大道与迎宾大道，是车流和人流的黄金交汇点。项目占地面积18282平方米，总建筑面积为158173平方米。由A、B、C三座构成，1-2层为情景商街；A座为主体塔楼，200米，3-37层为全Loft写字楼；B座3-11层、C座3-6层为mini家。于2011年1月8日开盘，目前属于持销期，销售均价为12000元/平米。

优势：性价比高，宜投户型为主；迎宾大道主干线，靠近天津大道，交通优势明显。劣势：装修简单，品质一般；户型较小，舒适度较差。

5、中惠熙元广场中惠熙元广场占地面积为约4.1万平方米，容积率7.27。总建筑面积约24.3万平方米，其中地上建筑面积约19.7万平方米，地下建筑面积约4.7万平方米，商务写字楼52层高度216.25米；1、2、3号塔楼分别为31层平层公寓及loft、11层SOHO和27层全精装酒店式公寓，楼座裙房为2层临街商业，约1200个车位，外立面设计呈现出了“波浪”、“阶梯”的视觉感受。项目于2011年7月亮相，2011年11月21日开盘，销售均价15567元/平米。

优势：一线河景资源；产品品质较高；产品户型较为丰富，可选性多样