北京路项目提案策划报告样本.doc

北京路某项目提案策划报告

一、商业物业市场现状简析

1.1对中华人民共和国商业市场总体现状简析

中华人民共和国商业地产开发势头十分凶猛，呈现出供应量放大，需求量拉动不够市场特性。据专业机构调查，之后，中华人民共和国商业地产市场中，单体建筑面积在6000m2以上典型在售商业房地产项目，多达653个，总体供应量达1316万m2，并且浮现了有增无减趋势。按照正常进度，建设中商业体量有望在将来3年内完全得到释放。

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1.1.1供应规模总体向上

从已经投放市场商业地产项目整体规划来看，面积在15万—20万m2房地产商业项目为当今市场供应主体；而商业规模在5000—10000m2及10001—15000m2项目，其供应比例旗鼓相称，分别达到了总供应项目数量1/4；1.5万—20万平方米商业地产项目几乎充当了当今市场绝对主力，另一方面才是面积在5001—10000m2、10001—15000m2项目。

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1.1.2中心城区仍是主角

靠汇集中心城区人气而发达起来商业地产，随着旧城改造、大型居住社区不断外向型扩张，而显现出由中心城区徐徐向新城区、近郊区蔓延趋势。然而尽管如此，中华人民共和国各大都市都市中心区域，特别是旧城区对商业地产吸附力，依然位居榜首，占到了整个商业市场份额46.84%，而新区只占18.77%，郊区占10.13%，其她区域占24.26%。商业地产热点区域都市中心区域商业地产供应量在都市商业市场中依然占主导地位。

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1.1.3价格走势有涨有落

虽然在售商业地产项目，因地段、商业形态各异，价格跨度很大，但各类商业价格总体趋势向上。以成都商业市场为例，城中心黄金口岸商业项目每平方米超过了36000元，大地都市脉搏每平方米售价最高卖到了6万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500元。

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1.1.4投资者首选临街商铺

据分析，中华人民共和国商业地产投资、经营、消费群体中，虽然商业地产营业房空置率呈上升趋势，不能盲目乐观；但需求面积30平方米左右商铺需求依然很大。特别是面宽5-8米、3-4米、9-10米小商铺，受到多数投资者青睐；由于5-8米面宽商铺可以适应各种经营业态，不但被选率高，一次性付款比例也最高，达40%。另一方面才是各占30%分期付款和按揭付款。投资者热衷小型临街商铺，中小投资者仍是投资市场主流群体。

据市场状况看，投资者最关注还是投资回报率。至少半数以上商铺投资者但愿自己握有经营权，并从中获利。

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1.1.5需求拉动乏力，商铺市场依然严重饱和

从市场形势看，中华人民共和国商业地产开发竣工面积变化与商业用房实际销售面积呈现出相似变化趋势，市场供应状况对需求波动敏感性较强，需求加大直接刺激供应增长。1997年后来市场商业营业用房供应平缓，而市场消化则呈现出在小范畴周期波动，需求突然放量直接刺激了商业营业房大面积竣工，而从空置面积直接反映出是这些进入市场新增营业房并未投入使用,整体商业营业房市场呈现出假性需求，局部存在泡沫。

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虽然当前商业机构大举扩张，给商业物业出路带来了但愿；但同步也可以看出，每年商业物业大量开发更加剧了市场消化难度，同步，开发商业并不是都能满足不同商家实际需要。???

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1.1.6大型商圈不断涌现

随着都市发展，除原有商业区域外，在大都市中心区以及房地产发展较快新区也已具备新一代商圈规模，同步其她周边卫星城乡等区域由于政府规划因素影响，商业发展也逐渐步入轨道，呈现欣欣向荣局面，可以预见，中华人民共和国各大都市商业将向多点多层次方向发展，原有商圈集中化交易在新一代大型商圈中已转化为社区服务配套。

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1.1.7商铺已成大众投资品种

相比较以往商铺销售对象，中华人民共和国中产阶级逐渐成为市场购买主力群体，同步，大型商业商铺分割小型化也满足每一种投资者资金规定，商铺投资方式成为大众化投资工具。

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1.1.8商铺租售市场重新崛起

随着中华人民共和国加入WTO后，外资商业机构将加快在中华人民共和国扩张步伐，同步，近年国内商业日益成熟也具备了扩张条件，像华润、万佳、百佳、华联等一批国内商业巨子已具备与国外商业机构抗衡条件，但同步也应看到，近年来商业大幅度扩张与攻城掠地势必会导致一批竞争实力弱小型商业倒闭，但对于急于谋求商家开发商而言却无疑是个良好机遇。

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1.1.9二级都市成“圈地”新热点

二级都市成“圈地”新热点。在完毕对国内以及省内某些重点都市布点后，，某些地级市蕴含强大消费能力以及本地政府对连锁业注重，吸引了大批地产开发商投资眼球，同步也吸引了省内大型连锁公司在抢占深圳、广州等大都市同步，开始向佛山、中山、东莞等二级都市布点。

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1.1.10特色商业街异彩纷呈

随住宅市场火爆而带动对住宅底商投资热情已有目共睹，为精确把握市场