佳隆学府铭座广告推广专项方案.doc

佳隆学府铭座8-12月份

广告推广暨媒体计划

第一节、销售形势分析

房地产开发是一个周期相当长行业，需要用户长久关注，维系用户对项目标热情是项目成功关键原因，而多种形式广告则是实现这一目标关键技术手段。

现在，经佳隆学府铭座营销中心启用仪式和房博会召开宣传，佳隆学府铭座形势喜人，营销中心上客率每日20批次左右，电咨每日30批次，至7月29日，VIP卡销售32张，估量成交率在90%以上。

面对好成绩要有清醒认识和冷静分析。

至今我们投放广告包含：

高炮广告（户外长久有效媒体）

房博会宣传（活动营销）

房博会街头条幅广告

网络广告

经调查上客渠道关键包含：

上六个月积攒之老用户，60%

居住周围之用户，20%

用户介绍之用户10%

网络广告用户10%

经分析可见现在所投放之广告并未起到充足作用，用户以积攒用户为主。

现在上客量和咨询量比之前几天呈显著下降趋势，估量在一周之内，这部分用户将被消化殆尽，剩下用户能达成10—15张VIP卡销售量，即最终销售VIP卡42—47张。

现在距开盘还有三个多月时间，时间跨度比较大，这对销售是把双刃剑：首先能够充足预热，未开盘做好充足准备；其次，为确保保持用户关注度和购卡用户忠诚度，必需确保在传输上投入更大预算、更多用户联络。面对此种形势，我们必需制订有效广告传输策略，在节省广告预算基础上选择科学媒体搭配，达成广告传输效果。

第二节广告策略

广告应该围绕专题概念逐步展开，从而实现广告目标，在时间上暂把开盘日定为11月8日（星期天）。

一、准备期（8—10月）广告策略

世回尧、黄务片区现在在开发项目比较多，其中不乏一上规模（上尧花园、山语世家、山水龙城）项目。所谓乱花迷人眼，这些项目全方位广告投放，使本已举棋不定用户愈加犹豫。能否突破同区域楼盘包围、快速树立项目“烟台关键区”市场形象，是项目营销推广一个关键节点。

因为项目售楼处所在位置临近机场路，天天全部有很强大人流、车流，即使没有任何报纸广告投放，也会吸引相当一部分人关注，所以准备期广告策略分为两个部分：

◆第一阶段：项目基础建设阶段（8、9月）

准备期广告周期性稳定广告投放，当然会增加用户积累期，不过因为项目由开启到含有正式销售有约3个月时间，用户需要等候一定时间，用户随时有可能被其它项目分流，所以此阶段广告传输以促销活动、电视、高炮、公车、现场包装、短信等作为广告关键推广形式。

◆第二阶段：项目建设展开阶段（10月）

本阶段距离项目正式销售比较近，工程进展顺利，基础能够看到建筑地上部分了，其它准备工作也基础完成。此时宜集中火力，加大广告投放，扩大广告宣传覆盖范围，经过投放报纸、电视、广播电台一系列悬念广告等形式，在正式销售前一内月内，形成一个项目广告推广小高潮，激起投资者购置欲望，尽可能多为项目正式销售积累销售能力。

二、开盘期（11–12月）广告策略

尽管项目标产品含有很大市场竞争力，但这还不足以让项目在强烈市场竞争中胜出。尤其是在这么一个信息大爆炸时代，天天全部有海量信息在流动，要让用户取得正确项目信息，就必需让广告正确述说用户关心事情。

本时期广告推广关键则是将项目原本不确定推广专题落实到实处，经过地段、产品、景观、价值、区域等优势方面组合，使项目标推广专题含有可见、可感、可行物质基础，让不一样类型用户接收项目标价值，将优势转化成为销售胜势。

销售期广告要立即、有效，所以此阶段广告以信息负载量较大、传达率较高报纸平面广告、电视和网络广告为关键形式。

第三节媒体整合

一、媒体分析

1、报纸广告

报纸是大家日常接触最常见媒体，报纸广告含有信息传输灵活、内容丰富、传输面广特点，它比电视广告成本低、比其它媒介效果显著，是现在地产广告最关键形式。同时报纸广告利于高频炒作、高强度推广，尤其是对于快速推盘，报纸广告轰炸是最有效方法。

◆主流媒体：选择烟台发行量最大、影响力最强《烟台晚报》为关键平面广告发行媒体。

◆其它媒体：《今晨6点》：发行量次于早报市民报，但因为针对读者群基础相同且价格比较低廉。

2、网络广告

项目产品定位为小户型住宅，肯定会吸引青年用户关注。而网络是年青群体取得信息最关键路径之一，含有广告信息量大、有效点击率高、价格低廉等优势，是针对青年人群广告推广不错选择。

◆主流网站：胶东在线、烟台在线、水母网。

3、户外广告牌

选择临近楼盘车流量、人流量大地段户外广告牌，经过视觉效果强烈平面设计，树立项目良好市场形象。

4、公车广告

公交车作为一个流动广告媒体，内容灵活、流动性强、广告覆盖范围广，整体成本较低。可在楼盘沿线公交车上进行推广。

4、现场包装

包含销售现场及工地包装，给来访用户及过往市民强烈视觉冲击力，树立项目良好形象。

5、宣传资料

楼书、户型图等是承载楼盘具体信息关键载体，