房地产行业深度研究报告-存量房时代系列报告(二)：北京的二手房时代.pdf

房地产行业深度研究报告

目录

一、城市发展存在边界，往往由产业和交通情况决定5

（一）城市弹性开发边界由产业及交通决定5

（二）北京经历了典型的产业带动人口，带动城市边界扩张的过程6

二、当城市外溢基本结束，房地产市场从新房主导转向二手房主导8

（一）产业辐射有效区内新房供应见顶后，居民更倾向于圈内二手住房8

（二）2009年后北京进入二手房交易主导市场10

（三）北京中心6区二手房成交占全市比重达68%，产业辐射圈内成交活跃度高12

三、未来新房市场可能存在四大增长点14

四、投资建议16

五、风险提示16

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号3

房地产行业深度研究报告

图表目录

图表1城市发展存在弹性开发边界5

图表2东湖高新区凭借产业聚集成为武汉重要新城区6

图表3近年来东湖高新区GDP及常住人口快速增长6

图表4职场新人对轨道交通通勤依赖度较高6

图表5互联网产业发展带动北京北部建设边界外扩7

图表6截至2008年北京地铁运营里程达200公里，网络化运营初具规模8

图表72002-2009年北京建成区面积快速增长8

图表8朝阳区三四环间建设成熟后，每年新房成交量大幅下降9

图表9近郊区受投资需求影响成交量波动较大，远郊区成交量维持较低水平10

图表102013年以来经开区商品住宅销售面积保持增长态势10

图表112005年北京商品住宅销售面积即达到历史峰值11

图表122009年开始北京二手房成交套数反超新房11

图表132009、2021年北京住宅成交面积差值1003万方，东西城海淀朝阳贡献70%..12

图表142023年中心6区二手房成交套数占全市比重约68%12

图表15二手房成交主力总价段为300-500万，占全市二手房成交比重超过40%。13