简述房地产成本管理中成本前置的核心及特点.docx

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简述房地产成本管理中成本前置的核心

及特点

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房地产在中国的发展已慢慢趋于成熟和密集，在房地产企业的管理活动中，成本管理将越来越受重视，同时对成本管理者也提出了更高要求，传统的过程管理及事后算账型成本管理远远落后于房地产的发展速度，需要在激烈的房地产竞争中脱颖而出并保持长远发展，成本前置和全员成本将成为房地产成本管理的核心和最高境界。此文，就核心之一的“成本前置”的核心及特点做简单分析。

引言:房地产业在我国已发展多年，经过楼市的洗礼，随着房地产市场竞争愈演愈烈，利润越来越回归合理及透明，各大企业都开始重视自己企业成本管理工作的进展，因此如何有效的改善成本管理工作中的前期问题，对于房地产各企业都具有重大的影响意义。

关于成本管理

成本管理指的是企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。它的主要目的在于充分动员和组织企

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业全体人员，在保证产品质量的前提下,对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。传统的成本管理主要注重于过程及事后的成本核算，属于“核算型”的成本管理,缺少宏观把控及计划性,紧紧是事后算账。在房地产的发展过程中，慢慢的转变了成本管理的中心，开始了注重“事中控制”的“管控型”成本管理“管控型”成本管理注重目标成本的落地及签证变更的及时核算,保证动态成本的及时体现，此种成本管理更多的参与了项目过程的管理，参与性足够但引导性不足。在新型的成本管理中，更注重事前管控及引导，强化成本管理的话语权，教业务部门怎么花钱“引导型”成本管理将是房地产成本管理核心，因此“成本前置”呼之欲出。

成本前置的三大核心先算后干

顾名思义，先算后干就是事前经过成本测算，符合目标成本要求及成本最优化后再进行下一步设计和施工。但这不仅仅是指在设计阶段的测算，包括施工过程中变更签证的成本估算等。在房地产高速发展及产品快速转化要求下，销售节点及工程进度要高于一切。而多数房地产企业从项目启动到预售时间间隔比

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较短，方案设计、扩初设计等各个设计阶段的调整、修改一般经过多轮审核修改才能落地，使得设计出图时间往往落后于节点计划。这样在工程施工过程中项目部工期压力较大，往往对工期的关注放在第一位。因此，成本控制在过程中往往只有让步于一切。过程变更估价等往往只表现了动作而没起到控制作用，即只有估价而难有多方案比对论证取舍优化，只体现了动态成本的真实性而忘记了“先算后干”的初衷一一保证目标成本的落地及项目成本的最优化。因此，成本管理中先算后干首先要体现及时性，每一项任务出来必须及时完成先算，第一时间给出结果供各部门参考论证，在对工期影响的最小化下完成估算。其次，需要体现估算的真实性及可靠性，当然，这种估算不是精确的给出成本结算成果，可以为经验数据参考、指标参考等等，成本工程师根据项目的实际情况及经验进行估算，保证能迅速反映又贴合实际成本估算值，这样，有效率的指导工作才符合房地产发展过程的工作要求。

利润倒逼

利润倒逼主要指通过公司预期净利润倒算成本。主要适用在拿地测算阶段及目标成本编制阶段。通过利润倒逼,确定地价竞拍可控值及目标成本限额。利润

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倒逼需要各个相关部门的合作。例如战投及开发部需要给出用地性质及各个相关用地指标、用地现状、开发模式等，营销部需要结合当地销售售价水平估算预期售价，给出预期最低售价及挑战售价，以确定预期销售收入，财务部需要给出资金占用费估算值等；成本部结合当地建安成本建设水平及用地现状匡算预期建安成本。通过各部门的通力合