地产代建业务未来发展的分析.pdfVIP

当一个业务领域开始呈现机会时，人们讨论的频次便会提高。当房地

产行业环境巨变，阵痛开启，预示着一个旧时代的结束，一个新时代

的来临。

任何行业，只要有利可图，就必然有竞争，一定会适者生存，不能适

应行业变化的企业也必将腾挪出市场份额，留予能力更强的市场主体，

而这部分未必完全有足够的经验短期内适应新行业，这就需要有经验

的主体做好承接，或短期或长期。

当房地产行业开启淘汰战，越来越多的企业由于不适，而不断倒下，

或变小，或退出，而行业的总量不会也不能很快萎缩，这就决定了需

要有新的主体去承接住原有企业腾挪出的份额。目前来看，新的主体

可能是央企国企（包括地方国企和城投机构）、产业型集团、资金方、

资管公司（包括AMC）和建筑央企等等。

各自扮演的角色未必相同，但是将在可预期的范围内主动或被动的担

起行业大责。

而这些企业本身短期未必有足够经验去做好项目的开发建设，这就需

要有品牌适配、或产品适配、或能力适配的企业去承担项目开发、建

设、运营等方面的责任，保障项目顺利完工交付，促进行业平稳健康

发展和良性循环目标的顺利实现。

而正由于行业有此需要的存在，也为适合的企业提供了代建业务发展

的机会。

当然，即使有需求，有机会，也不预示着机会的普适性，不是所有主

体都有这种能力去把握住这种日益呈现出来的机会，机会只留给有准

备的群体。

一、代建企业规模N盈利

时至今日，已经登录资本市场的代建企业仅有绿城管理控股和中原建

业，其他涉及代建业务的企业均只是作为业务之一,尚未拆分上市，

包括金地集团、建发国际等企业的业务中都包括了代建业务板块。

从绿城管理和中原建业已经披露的2023年经营数据来看，代建企业

经营业绩呈现出以下几个特征：

其一、相较于地产开发，代建业务盈利能力更强。

房地产行业利润率经历下滑历程，有行业发展既有规律原因，也有房

地产行业特定因素驱使，利润率将经历一个逐步探底的过程，其后虽

将有反弹和恢复，但已大概率不太可能再回到过往的暴利时代。

对比地产开发与代建两大业务的利润率情况，代建业务利润率明显有

更强竞争力。

绿城管理的净利润率水平是绿城中国2倍有余，中原建业的净利润率

更是建业地产净利润率的10倍有余。

期间的差异性在于两大业务之间模式差异，代建业务属于轻资产的玩

法，输出的是品牌，是积累起来的经验和能力，无需过多投入，风险

可控。

图表：2023-2023绿城管理与中原建业利润率走势

毛利润率净利润率

企业名称

2023202320232023

绿城中国24%18%9%8%

绿城管理控股48%46%22%25%

建业地产20%16%5%3%

中原建业79%78%59%59%

资料来源：亿翰智库，企业年报

其二、规模是规模，盈利是盈利，两者之间并无绝对线性关系。

从规模和经验的角度上说，绿城管理是行业内代建第一股，也可称之

为当之无愧的行业领头羊，在规模上，尚无其他企业或能出其右。

与之相比，中原建业的规模也是相差甚远，但从盈利能力上看，中原

建业的盈利能力却更甚一筹。

可见规模与盈利能力之间也并无绝对的线性关系，效益为先,规模与

利润之间形成良好的平衡或为更佳。

单单有规模，利润率不可观，利润总额也未必好看，只有利润率而无

体量，利润的总规模也难成体量，企业的核心追求必然在于可观的利

润本身。

二、今时不同往日，代建领域迎来三大变化

代建从来不是个新鲜的词汇，代建领域虽未形成鲜明的行业竞争格局，

但也有多家房企开始在代建领域有所探索和深入，相较于地产开发、

物业管理、持有物业运营，其发展可能更处于初级阶段，现在进入或

是一个比较好的时间点。

对比过往，当下的代建业务已然发生了较为显著的变化，无论是企业

对于代建业务的态度，还是代建业务的进入门槛，都与以前有了“三

大变化”：

第一、态度变：心态上更主动，代建不再作为附属，服务于规模