豪宅的概念分析和总结.docxVIP

豪宅的定义

什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。

所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。

上海檀宫顶级豪宅的代表

综上所述，豪宅，是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式；即在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最大限度地满足社会顶端极少数人群的特质化生活需求，占有稀缺性资源或资源数量、销售价格、产品性能指标、土地价值同比处于区域内最高水平，以认定价值为主要定价标准的高级住宅形式。

豪宅的分类

住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。

上海翠湖天地御苑公寓类豪宅 上海绿城玫瑰园别墅类豪宅

由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。

正是基于这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅

(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。

成为豪宅的基本条件

价格条件

豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。

例如顶级别墅，业内有一个不成文的标准：首先是独栋，一定是一家独占一栋，双拼、叠拼、联排或其它任何形式的混居建筑，都不算；其次，单价在2000美金左右、总价在500万元附近的，为高级别墅，单价在每平方米3000美金、总价起码是1000万元级的，才算顶级别墅，也就是说购买者起码要有数千万乃至上亿元的个人资产。

城市

城市

物业类型

价格

豪宅代表

5000万级

紫园、九间堂

上海

8000万级

1000万级

檀宫

财富海景花园

公寓

3000万级

5000万级

翠湖天地御苑

汤臣一品

别墅1000

别墅

1000万级

3000万级

天马高尔夫别墅、佘山3号

世茂佘山庄园

考虑到中国的实际情况，如购买力、人口分布等影响因素，各城市豪宅在其价格标准上存在一定差异。如上海、北京等大型城市，能达到1000万的才算是刚达到豪宅的价格门槛，而换到成都、重庆等中等城市，一些别墅完全能够满足当地的环境条件，产品也确实达到豪宅标准，但其价格仅300万。

由于此报告篇章的重点着重于物业的产品，因此，这些地处中等城市、能够满足当地豪宅标准的楼盘，也在此报告的讨论范围。

面积条件

豪宅的面积包括占地面积和建筑面积达到一定的指标。

作为人多地少的国家，即使是顶级别墅，占地面积还是应该有所节制，一般以两三亩为宜，五亩左右也还能正常，不顾国情动辄几十亩占地面积是一种缺乏社会责任的行为。

例如顶级别墅的建筑面积应该在500平方米以上，容积率应不高于0．35。

物业类型

物业名称

单套建筑面积

别墅

紫园檀宫

世茂佘山庄园

345-3183㎡

1200-2000㎡

250-1543㎡

财富海景花园

247-660㎡

公寓

翠湖天地御苑

汤臣一品

90-670㎡

434-1239㎡

城市上海由上海豪宅的代表楼盘可以看出，一般在该城市能够上豪宅标准的，别墅的单套建筑面积均达到

城市

上海

若是公寓类豪宅，一般单套建筑面积需在500平方米以上。

环境条件

对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。

四川成都龙湖.长桥郡

利用自然的河流，将其纳入别墅区的景观。

重庆保利高尔夫别墅

修建顶级高尔夫球场，创造优良的景观。

没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。

豪宅的特性

稀缺性

要想让一栋房子成为豪宅，选址是最为重要的。豪宅的建造地点要么是在最为繁华的城市中心，要么就是在风景绝佳、超然脱俗的自然风景胜地。李嘉诚先生说过一句话：“选房子，就看三点。第一是地段。第二是地段。第三还是地段。”从这句话中，我们不难看出一栋房子的建造地点对其价值的影响有多大。

陆家嘴

陆家嘴

南京西路

新天地

古北

徐家汇

地段是房地产价值的首要因素。豪宅市场的区域条