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2024年，产业地产十大猜想

导读：2024园区行业之我见...

去年年初，笔者推出产业地产十大预测，经过时间的检验，一部分猜想得到了验证。

站在2024年开头，面对百年未有之大变局，我们到底该何去何从？真的很难回答。但即便如此，笔者还是斗胆谈一下我对2024年园区行业的十大猜想。猜中了请大家鼓掌，猜不着大家多鼓励。

正文：

01形势一定更严峻

2024年经济持续低迷（我不喜欢用「弱复苏」这个词）是基本共识，但也不会有断崖式下跌了，毕竟现在大家的信心无比脆弱，无论暴跌还是暴跌，都是普通人不可承受之重，我们实在经不起过山车似的折腾。

所以，2024年，依然是个比烂的时段。

需求端自不必说，企业越来越难，不会有太多投资扩张需求（当然大换小的需求会存在）；而供给端几大一线城市在2024年都将迎来供应洪峰。激烈的竞争下，园区必然下调租金以促成交易。

目前能够确定的是，今年前两个季度最好的结果就是维持23年的平均局面。下半年随着之前各种政策的落实，效果多少都会表现出来一些，可能会有起色，可能没有。

02产业勾地重出江湖

2024年，政府深恶痛绝的「勾地」可能卷土重来。

「勾地」是个敏感话题。这几年，被玩坏的产业勾地，在二线及以上城市几乎绝迹。

但客观来讲，产业勾地并非十恶不赦。相反，通过合理的模式设计，能够实现政府与开发商的正向博弈。一方面，产业园区公共服务的基本属性注定了其投资回报不会太高，通过住宅销售反哺前期投入也算合情合理；另一方面，产城一体的模式本身也符合城市发展规律和商业逻辑。只不过前些年房地产步子迈得太大，面对巨大利润的诱惑，资本就胆大起来，进而导致投机现象涌现。

但现在情况已然不同，首先，房地产进入下行周期，即便是住宅开发，也面临巨大的风险，甚至风险远远超过了收益，此时再以产业为名搞住宅，很容易被套；二是如今土拍市场冷淡，以前不允许「勾地」，一个重要的原因是卖地的利润要远超政府给予产业开发商的政策性补贴，但现在财政吃紧，现金才是王道，土地反而有价无市；第三，现在市场上写字楼、科技园过剩程度令人发指，在短期看不到新增需求的情况下，再没有强政策刺激，大家根本不敢拿地，这对土地财政十分不利。

所以，对于产业勾地，我们可以小小期待一下。

03小城市逆势上涨

在园区行业，我们有一个固有印象，那就是一、二线城市好做项目。但现在的情况是，大城市虽然需求多，但载体也多，竞争太激烈了，非常「内卷」；相反，小城市虽然需求较少，但可能只有几个项目，企业不选这家就要选那家。在现在的行情下，竞品少，反而日子会比较好过。

所以，在笔者看来，未来的机遇，一定是面向全中国所有城市的，如果从企业的业务转型、数字化提升来看，从大城市到小城市，是一次升级，我们也应该注意小城市的变化。

04园区价值与产品关联度增加

以前，我们谈一家园区的价值，会讲很多方面的东西，除了产品本身，还有资源、政策、服务、平台、品牌等等。在创业热情最高的几年，企业对这些故事深信不疑。然而，随着潮水褪去，大家慢慢发现，这些所谓的「资源」都是锦上添花。对企业来说，「性价比」这三个字，就是最大的诚意，胜过千言万语。

（这里指企业自主开发的中小园区，高新区、经开区等政府片区开发项目不在讨论范围内）

在这样的背景下，房子的颗粒度进一步加强。即使同一栋楼，不同户型、组团、楼层、朝向的单位，差价会拉得更大，硬件条件好的房子会马上租掉，而存在硬伤的房子空置期会非常长。而且越贵的园区、体量越大的园区、楼龄越久的园区，颗粒度带来的差价就会越大。

05委托运营渐渐消亡

现在做产业地产的企业，有一个算一个，战略必提轻资产。尤其是近两年，随着政策对一二级市场的限制越来越严格、叠加房地产断崖式下跌。轻资产已经成了行业的兵家必争之地。

不过大家也知道，做轻资产，利润可能连开发的零头也没有，即便这样，这个钱能否拿得到，是否可持续，还是未知之数。

而现在一个更残酷的事实是：委托运营的大门，似乎慢慢关闭了。

行情好的时候，地方政府仅靠卖地就能活得很滋润，所以政府也不太care运营费这点小钱，本身编制有限嘛！花点小钱找运营商做点基础工作，自己则集中精力办大事。但现在的情况是，政府预算一减再减，一年再给大几百万运营费已经不太现实了，即便给出这个数，要求也会非常非常高。所以目前通常的做法就是第一年给些启动资金（有些启动资金也没有），然后租金/税收分成，至于能不能赚钱，赚多少钱，全看运营商的本事。

凭本事赚钱，这种做法看似公平，但细想却经不起推敲，因为园区运营这事儿算的是一笔总账。站在政府的角度，园区是可以不盈利的（大家不妨去各地看看，国企做的园区，哪个赚了很多钱呢？）。但因为发展园区带动的产业、就业、品牌增值等却能给当地社会经济发展带来积极且深远的影响。但运营商不能这么算，它只能算眼前的经济账，一旦没有运营费用