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2024，孵化器如何有质量的活下去？

导读：2024，关于孵化器活下去的四个建议...

自2014年「大众创业，万众创新」提出以来，「双创」便上升为了国家战略，作为创新创业的关键载体，孵化器如雨后春笋般在全国各地迅速生长。

然而，公共服务事业的基本属性，导致孵化器始终无法彻底脱离政府而独立生存，加之经济下行、资本寒冬来临，一大批孵化器或估值腰斩、或关门大吉。高光过后，黑暗接踵而至。

但同时笔者也看到，在传统房地产已死，新经济前景未明，投资标的极少的今天，仍然有大批玩家对孵化器趋之若鹜。一方面是因为孵化器的政策红利仍未结束，另一方面则是产业孵化背后的故事仍然足够性感。

面对行业内卷、资本寒冬，孵化器如何活下去成了业内最关注的问题。

正文：

如今，我国孵化器可行的运作模式主要有四种，第一种是「二房东」模式，第二种是投资模式，第三种是专业化模式，第四种是园区配套模式。

01依赖补贴的二房东型

二房东，听起来有点贬义，咱们换个词儿，「轻资产运营」，是不是立马高大上了。

在很多人的传统观念里，二房东是「空手套白狼」的生意，项目操作也没啥技术含量。就是以略低的价格把房子收过来，重新装修、隔断以后再加价出租，赚取差价。

可事实真的如此吗？

我们来算一笔账。以杭州某孵化器为例，这个项目位于一甲级写字楼的10-16层，运营面积10000㎡，所处写字楼均价3元/㎡/天（公共区域精装修，其余为毛坯）。运营商以市场价的7折拿房（2.1元/㎡/天），签约5年，运营期间平均出租率接近90%。

也就是说，该孵化器平均每年产生10000×365×（3-2.1）×90%≈300万元的毛利。

此外，运营商前期投入500万元进行装修（分摊到每年就是100万），日常运营+维护成本约50万元/年，人员及办公成本（4人团队）约60万元/年，招商推广和渠道费用约20万元/年，资金来源为自有资金，不涉及借款利息。

粗略计算，该项目的NPI（物业净收入）≈300-100-50-60-20=70万元/年

但70万只是理论上孵化器每年能够获得的最大利润，实际运营中企业流转产生的空置期租金损失、前期的价格让利等并未计算在内。况且，该运营商之所以能够以7折的低价拿房，除了该公司名头够响（科技巨头，政府的座上宾）以外，更重要的是该写字楼刚刚建成，体量巨大，前期急需吸引人气，若非如此，折扣还要上浮。

也就是说，辛辛苦苦一整年，纯利可能还不到50万。而且还要祈祷不要出现黑天鹅事件。一旦宏观政策有变，或产生一定的经济周期或行业波动，孵化器很容易处于亏损状态，倒闭就是家常便饭了。

因此，孵化器「二房东」纯靠租金真的很难走通。

但加上补贴，情况就不一样了。

按现行政策，运营商通过申报国家、省、市级科技企业孵化器牌照，可以获得几十万到数百万的不等一次性奖励。如果租赁的是国有房屋，或是政府「请」你来当地做孵化器的，还可能有租金和装修款补贴。

当然，靠补贴赚钱也没什么。创业孵化，产业培育本就是政府的任务，只是政府通过市场化运作，以采购服务的方式把这个任务转嫁给运营商了。所以，从这个角度看，孵化器与政府始终是一个利益共同体，政府付些费用也是理所应当。

但问题是，政府补贴能持续多久呢?

要知道，大多数孵化器在成立之初就已经把政府补贴放在了自己的算账模型里。可这两年政府财政吃紧，对「双创」的支持力度也在减弱，国家备案众创空间已经连续2年没有开展申报了（当然也可能是因为归口部门调整），孵化器申报虽然没有受影响，但兑付却未必和以前一样爽快。

在这样的背景下，笔者认为，产业孵化器需要形成三大核心能力，从而在补贴力度减弱的情况下生存下去。

1、锁定运营周期，运营周期短是孵化器运营的一大「死穴」。一般情况下，业主单位只愿意和运营商签3-5年的合约。乍一看5年也不短了，可如果放到园区的全生命周期来看，5年只能算起步阶段。在极短的运营周期内，运营商一定不会进行高投入，反正也是替别人做嫁衣，一定是能省则省，能捞尽捞。租期到了以后，一切归零。你做得再好，业主也可能不租给你，即便业主同意续租，租金也早不是当年的价格了。而且5年时间，孵化器该拿的补贴也拿得差不多了，往后能拿的政策肯定越来越少，此消彼长，这笔账根本没法算。

所以，孵化器要做好，必须低成本、长周期持有。

2、修炼内功，孵化器是个精细活，与运营大型产业园区相比，孵化器的「地位」不高、但工作繁杂、容错率低。中小企业需要的是低成本，而低成本源自于对细节的把控，如面积分割能力、装修成本控制能力、运营服务能力等。通过设计改造和运营服务提升租金水平，获取租金差价，是二房东模式的基本法则。至于什么产业服务、孵化服务。。。劝你趁早打消这个念想。你铁了心做二房东，却非要做得不像二房东，一定死得很惨。

3、业务模式向两端倾斜。按照租金是否兜底，二房东模式也可以分轻资产、中资产和重