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一、德州基本情况

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地缘篇

德州市位于北纬36°24-38°0、东经115°45-117°24之间，黄河下游北岸，山东省

西北部。北依河北省，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于

华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇

区内，兼具沿海与内陆双重优势。

德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、

德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错。京福高速公路贯穿

南北，济聊、青银高速公路穿境而过。从德州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港也只

用两个小时。

德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆

云一区二市八县，总面积10356平方公里，人口550万。

人口篇

2007年末德州市总人口550万人，其中农业人口407.21万人，非农业人口145.42万人。

全年出生人口6.7万人，出生率12.2‰；死亡人口3.07万人，死亡率5.6‰；人口自然增长

率6.6‰。

城市规划篇

按照《德州市城市总体规划（2005-2020）》的设想：

城镇体系空间结构为：“强化轴向骨架生长，构建指状城镇空间”，最终形成“一带两翼”

的城镇空间格局。

“一带”指德济城镇密集发展带，依托省级城市发展轴和山东半岛城市群，培育德济城

镇发展带的形成；“两翼”指在德州东北方向和西南方向的两条规划高速和现状腹地联系的

基础上，构造次级城镇发展轴，满足德州自身的腹地要求。规划确定德州城市性质为：鲁西

北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；确定城市用地发展的方向为：城市空

间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构；确定

城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息

枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市

域的政治经济和文化中心。

规划确定了近期建设用地方向：重点是开发河东新城，未来几年内，新城将围绕行政中

心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续

发展，老城区逐步进行改造。远景德州的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向东进一

步拓展，陵县成为城市新的发展组团。

产业篇

德州市最大的工业企业：山东莱钢永锋钢铁有限公司，年销售收入过百亿；也是鲁西北

地区唯一的钢铁联合生产企业。

德州生猪常年产量近200万头，是金锣火腿肉制品等企业的稳定供应基地。

德州市现有各类农副产品深加工企业1700家，约50万农户以龙头企业为依托进入产业

化轨道，占全市农户总数的一半，受益农户户均年增收1500元。2004年以来，德州市农民

人均现金收入同比增长17.4％，自1998年以来首次实现两位数增长。

目前，德州玉米深加工、大豆分离蛋白、肉类奶类加工、面粉加工等五大行业的加工水

平，进入全国先进行列。

二、环境基本分析

1、房产宏观环境

*各地房市于2008年年底还未出现止跌企稳的迹象

*由次贷危机引发的全球经济危机在国内引发萧条

*政府斥资40，000亿人民币提振经济

*政府加大全国性的基建力度

*政府加大对内陆省份和沿海省份的内陆地区的投资力度

*中国大陆物价指数（CPI）近几月连创新低

*央行不断降息，市场预计明年力度还要加大

2、房产微观环境

*山东酝酿出台房产新政，增加中小户型住房供应

*山东商业房产新热点，专业市场成为投资新宠

*义乌模式得到山东商业房产界的认同和追捧

*异地投资商成为山东商业地产的一支新军

*山东副省长发言：08至10年投入8，000亿拉动内需，房产是重点

2、房产法律环境

*购置90㎡以下的自住房产，享受税率为房价1%的优惠契税

*二套房贷限制可望年底松动

*两部委否认将中央出台购房退税政策，希望地方政府探路

*国务院取消城市房地产税