朱家角商业市场报告.docVIP

一、朱家角概况及工程概况

1.1朱家角概况

1.2、工程概况

1.3工程优劣分析

二、朱家角现有商业状况概述

2.1中心镇区内商业工程及概况

2.2中心镇周边——表象繁荣的度假村经济

2.3规划、建设中的大型商业工程介绍

三、工程定位及功能划定

3.1 工程定位设想

3.2工程功能划分设想

四、工程适用人群

4.1国内外观光游客〔团体、散户〕

4.2周边高档别墅区业主

4.3古镇及周边居民

4.4团队商务会议群体

五、工程可行性论证

5.1工程与朱家角镇区规划无缝对接

5.2广阔旅游市场为本工程提供有力支撑

5.3工程核心竞争力阐述

5.4工程拥有稳定客源层

六、工程未来盈利分析及风险预测

6.1工程未来主要盈利点所在

6.2本工程所面临的投资开发风险

七、政府支持对工程实施的现实意义

7.1、政府整体规划职能实施能有效躲避本工程与其他工程的同质竞争

7.2、政府监管职能对本工程后期经营运作至关重要

7.3、工程可能存在的产权分割问题

7.4、市政配套设施建设对本工程提供有力支持

7.5、工程是对朱家角整体旅游功能及形象的提升

八、3号地块概况及规划方案建议

8.1地块概况

8.2规划方案建议

尾言

一、朱家角概况及工程概况

1.1朱家角概况

全国历史名镇――朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。全镇总面积138平方公里〔包括水面〕，耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。

江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角”。中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角”。在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。

朱家角古镇旅游开发是从1998年开始实质性启动，几年来，先后修复并对外开放了课植园、城隍庙、童天和药号、稻米乡情馆、渔人之家、上海远古文化馆〔陶玉馆〕、涵大隆、放生桥、北大街等20多个旅游景点，并丰富了景点内涵，吸引了众多的中外游客。除此之外，镇内还拥有一流的现代化旅游设施：亚洲最大的水上运动场、国内最大的“东方绿舟――上海青少年校外活动营地”；设施先进的上海国际高尔夫乡村俱乐部、上海太阳岛国际俱乐部等。目前，朱家角已根本形成了以古镇旅游为龙头，以太阳岛、环淀山湖为依托的旅游新格局。以旅游业为突破口，大力开展第三产业是朱家角镇经济开展的支撑点。古镇旅游业的快速开展，已经成为我镇经济开展的强大驱动力，带动了全镇的房地产业、餐饮业、商贸等行业的同步开展。

1.2、工程概况

工程地块位置：工程东临珠溪路林带，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地处朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本工程不过百米，区位优势得天独厚。

1.2.2工程根本情况介绍

地块总面积：47479.80平方米，其中出让面积26580.10平方米

地面现状；拆平至自然标高

规划用途：公共设施用地(效劳业、旅馆业、图书展览、影剧院、游乐)

土地使用年限：50年

建筑容积率：不超过0.45

建筑密度：不超过25%

绿地率：建筑基地内绿地地面面积占建筑基地面积的比例不小于50%

建筑退让有关建筑控制线：建筑不得逾越河道退让控制线

建筑后退基地边界、建筑间距及日照控制：按《上海市城市规划管理技术规定》及有关技术规定控制

建筑高度、层数控制：不超过4层，高度不超过15米

基地出入口及车位要求：出入口开向东侧道路，车位