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二手房买卖合同无效引发的借款合同纠纷特点

一是关联诉讼多、孤立办案不能彻底解决纠纷。此类案件往往涉

及买卖合同纠纷、居间合同纠纷、抵押权纠纷甚至是因虚假买卖导致

的损害赔偿纠纷等多个连环诉讼，案件处理结果关联性较强，如法院

对为借款合同设定的抵押权是否有效的认定直接影响到房屋实际所有

人能直接取回房屋的所有权还是仅能就其权利主张损害赔偿。如果承

办人不对涉案房产的诉讼情况进行全面了解而仅作为借款合同案件孤

立处理，极有可能出现不同案件处理结果相互冲突的情况，

二是案件敏感性强，处理不好易引发涉诉信访。一方面在涉二手

房买卖借款合同中，借款人属刚需人群的比例越来越大，年龄日趋年

轻化，涉案房产通常是借款人ψ一房产，且提前清偿能力有限;另一方

面，在二手房买卖过程中，经常出现子女盗用老人身份证件将老人房

屋出卖并已经办理过户的情形，如果买受人又以该房产设定抵押权向

银行借款，那ô在借款合同发生纠纷需要行使抵押权时，即使该买卖合

同被确认无效，涉案房屋也并不自然归还老人，房屋实际所有人的权

益也得不到保护。上述两种情况如果轻易下判不仅无法真正理顺当事

人之间的权利义务关系，还极有可能影响其生计，从而产生涉诉信访

问题，同时也给执行阶段设置了障碍。

三是案件反映出金融机构之间存在风险同质性特点。金融法庭在

审理过程中发现，由于银行之间缺乏有效的沟通平台，导致因二手房

买卖合同无效所引发的借款合同纠纷并非某家银行的个案，往往在不

同银行之间反复发生，这样一来既影响了国家金融信贷安全，也不利

于银行信贷业务的正常开展，长此以往更有可能影响辖区金融秩序。

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针对上述特点，海淀法院民四庭提出以下几点建议：

一是全面考虑案件审理进程，做好协调工作。此类案件，法官不

能将其当成单纯的借款案件孤立处理，应当将其放在二手房交易的整

个环节考量，做好与二手房买卖合同纠纷终审法院、银行、房屋管理

部门、房屋买卖双方的沟通工作，全面了解涉及同一房屋的审判、执

行情况，理顺各方之间的相互关系。

二是积极解答当事人疑虑，做好判后释明工作。对于敏感性较强

、涉及当事人切身利益、当事人情绪较大的案件，在宣判后及时解答

当事人的疑问，帮助其理顺相关的法律关系，理解相关的法律规定。

三是立足海淀区金融风险防范联动机制这一有效平台，及时对经

办案件进行归纳总结，将案件综合情况向银行、房屋登记管理部门、

公正机关等相关单λ进行定期通报，一则提示银行其在业务操作过程

中可能存在的普遍风险，二则确保各部门对同一房产的权属认定保持

一致性。

编辑推荐：

二手房交易合同示例

二手房屋买卖合同范本

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房产买卖合同

卖方：身份证号：

联系电话：通讯地址：

买方：身份证号：

联系电话：通讯地址：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规

的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达

成如下协议：

第一条【转让标的】

卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于：。

土地使用权证号：，房产权证号：，登记建筑面积为：

平方米。套内建筑面积为：平方米。

该房地产土地使用权年限自年月日至年月日止。

该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现

确认，均无异议。

第二条【房地产产权现状】

该房地产没设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。

第三条【房地产租约现状】

该房地产所附租约现状为第项：

3

1、该房地产没有租约；