润丰格兰印象项目全程策划报告样本.doc

“润丰.格兰印象”项目全程策划报告

中华人民共和国.遵义

目录

市场分析

项目概况

宏观地产市场背景

区域楼市分析及周边市场分析

竞争物业分析

项目分析

项目地块解析

项目发展SWOT分析

项目综合评价及发展战略分析

物业发展建议

项目命名

项目市场定位

物业类型定位

价格定位

建筑规划、园林景观设计建议

户型及面积设计建议

会所设立设计建议

道路系统规划建议

智能化系统与新技术应用建议

物业管理、社区服务建议

营销策划建议

入市时机和销售前提条件

销售方略

价格方略

推广方略

营销过程控制

营销费用预算

后记

市场分析

1、项目概况

项目位于凤凰山东南方向山脚下，东通中华北路都市广场，西至凤凰山脚，北邻天安花园，地处都市中心地段，地块分为两个大区，学校用地区与住宅用地区，两区通过地块前狭长用地向中华路开口。项目总占地面积38857.1平方米，社区用地面积31857.1平方米，7000平米用地新文小学，总建筑面积104665.6余平方米。

项目住宅区又分为四个区域，A区为背靠凤凰山低层建筑，A区往南是住宅B区，全区基本为11+1层小高层住宅，是社区中心区域，总图布置结合高差，分台布局，采用半围合手法，将中心花园置于其间，更加大间距至39米，使住宅间互相无影响，且园林景观区面积增大，B区还运用场地高差设地下和半地下车库，解决社区停车问题。C区重要沿街布置，下为二层商业裙房，将会所、商业、售楼部，辅助用房等纳入其中，上部为9+1层小高层住宅，D区为8层多层住宅区（作为社区还房安顿某些）。

2、宏观地产市场背景

?——遵义市房地产行业始终处在良性发展状态，年开发量增长势头强劲，商品房年销售面积也保持在相对稳定层面上。由于近年来遵义市对房地产行业管理不够，缺少引导，导致房地产行业信誉逐渐下降。在开发与需求方面形成差别，致使市场空置率明显加大。

?依照遵义市“十五”规划，政府工作报告，随着都市人口不断增长，对居住条件和环境不断提高，遵义市将来几年内对住宅需求量将达到一定面积，在近十年内将有15%家庭筹划二次购房，加上新增长人口数量，遵义市区商品房需求量将保持在年均60万平方米左右，市场潜力巨大，发展趋势将向配套化、智能化、成熟化、规模化、高档化，这一潜在需求市场也将给遵义市房地产行业带来新一轮竞争。同步消费者购买习惯也发生了明显变化由感性向理性转变，无形中加剧了市场竞争激烈限度。

?下半年数个大盘上市，房地产市场会浮现过热征兆；

?将是遵义市房地产行业竞争最激烈一年，将面临全新挑战，会有从新洗牌趋势

?地段、环境、配套功能成为销售利器，缺一不可。购房者对

社区品质有了更高规定

?普遍以为当前区域市场热点是：海尔大道片区（环境好）、

开发区深圳路一带（市政府、区政府附近，将来升值潜力大）

?业内专家以为今年整体住宅销售不会特别抱负，消费者需求

不正常，预测积压/空置房将大面积上升

?对于大众市场，政府房（公务员社区）抢手，租金较低。将来

两年内二手房市场供应量将增长30万平方米

?消费者由本来满足居住需要，正逐渐向享有生活、谋求一种舒服生活方式转变。

?遵义房地产在发展变化过程中，建筑形态浮现了新变化，逐渐浮现了别墅、豪宅，但遵义房地产市场仍以多层为主，小高层和高层为辅。

?从价格方面来看，在过去两年，多层均价达到1500元/㎡，几乎没有什么变化；小高层均价为1600元/㎡，达到了1750元/㎡，房价上升了10.3%；；高层均价为1700元/㎡，为1750元/㎡，房价上升了3.1%，房价升势缓慢，这与遵义对高价房吸取能力关于。

?从市场占有量来说，遵义当前还是以多层住宅为主，多层住宅市场占有量高达95.9%，小高层占1.8%，高层占2.3%。从开发量来看，去年遵义房地产市场开发量达到181.2万㎡，比升了20.4%，其中高层同比增长14.3%，多层同比增长16.8%，小高层同比增长达30.3%，是建筑形态中增长速度最快。从居民拆迁房来看，比例占到1/4多。

?从社区规划上来说，遵义市当前大某些楼盘无论是景观环境还是内部配套设施都不到位，社区概念不强，虽然有些楼盘相对于遵义房地产市场来说，具备一定特色和优势，但同发达地区相比存在着相称大差距。犹如盛华庭虽做了某些景观、娱乐配套设施，但规模较小，风格单一，没有形成一种真正社区。龙华·山水家园在此方面确是有质提高，较其她项目提高了一大步。

?从开发思路来看，当前遵义市房地产开发公司长远发展规划局限性，公司品牌塑造不够注重，而房地产项目成败最后由产品差别性竞争转变为公司品牌竞争，如此，挖掘项目最大潜在值，获取项目利益最大化同步如何树立公司品牌将是公司发展、项目开发新战略目的。

?营销模式上来说，当前遵义房地产营销模式相对比较单一，虽然已有某些房地产开发公司引进外地房地产策划公