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销售结束后，“售楼部”如何进行财税处理？

很多房地产开发企业在项目建设初期会建造售楼部，我们常见的售楼部有建

造在主体内的、在红线内单独建造的、在红线外建造的、租赁的售楼部。

一、建造在主体内的售楼部

一般情况下，我们经常见到开发商会将建造在主体内的底商作为售楼部，这种

将商铺作为临时售楼部，销售完成后，也会将商铺进行出售处理。

账务处理：这种情况下，发生的商铺建造建造成本与其他商品房核算一致，计

入“开发成本-建筑安装工程费”科目核算。

涉税处理：

1.房产税：

（1）根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》

（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，

对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售

出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应

按规定征收房产税。

（2）根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的

通知》（财税〔2006〕186号）文件规定：对居民住宅小区内业主共有的经营性

房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，

依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或者不能将共有住房划

分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类核定房产原值；出租的，依照租金计

征。

故商铺建成后，作为临时售楼部使用时，需要按照房产原值缴纳房产税。

2.增值税：销售完成，将商铺对外出售，按照销售不动产缴纳增值税。

3.企业所得税：项目完工年度，结转完工收入、成本，计算缴纳企业所得税。

4.土地增值税：在进行土地增值税清算时，收入并入“其他商品房”清算收入、

按规定将分摊后的成本计入“其他商品房”的成本，进行土增清算。

二、红线内单独建造的售楼部

1.红线内临时售楼部

一般情况下，我们通常所见到的红线内的临时售楼部，销售完成后，开发商做

拆除处理。

账务处理：

（1）根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办

法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第六款：（六）开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成

本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、

水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

（2）《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会

[2013]17号）第二十六条这样解释：

开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归

属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

因此我们认为营销设施建造费符合会计关于开发间接费的定义，也应计入开发

成本之中，故建造的红线内临时售楼部，计入“开发成本-开发间接费-营销设施

建造费”科目核算。

涉税处理：

（1）房产税：建成后作为临时售楼部使用的，按照房产原值缴纳房产税。

（2）土地增值税：

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字

「1995」第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的

费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、

周转房摊销等。

实务操作中由两种观点，存在争议：

第一种观点：红线内的临时售楼部，是为整体项目建造而发生的支出，所以土

地增值税前可以作为开发成本进行扣除。

第二种观点：房地产开发企业修建的临时售楼设施，不属于土地增值税规定的

“开发间接费用”的内容，因而纳税人在计算土地增值税增值额时，不可以计入开发

成本并在土地增值税清算时扣除。

（3）企业所得税

政策依据：《国家