土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据来源 -房地产-2024.pdf

土地增值税清算的成本分摊方法及面积数据来源

一、成本分摊方法对土增税的影响

二、成本分摊方法的相关税收政策

三、成本分摊的几个热点难点问题

1、道路、绿化用地问题

2、地下车库成本成本分摊问题

3、装修成本分摊问题

四、成本分摊面积数据来源

1、修建性详细规划图及相关规划文件

2、房屋建筑面积测绘报告

一、成本分摊方法对土增税的影响

成本分摊方的选择对土地增值税清算税负具有十分重要影响，不同的选

择，可能导致的土地增值税税负不一样。

例如：某房企分两期开发项目，一期主要为普通住宅，二期主要为别墅，则土

地成本按各业态占地面积分配，一期普通住宅土地增值税预清算增值率为

22%，则可选择的降低普通住宅的增值率的方法之一是什么？

将土地成本按各期项目可售建筑面积分配，则普通住宅项目比别墅项目

总可售建筑面积大，分配的土地成本也会更多，整体的增值率则会下降，有

可能享受20%免税优惠政策。

假设是另一种情况：

按土地成本按各期项目总可售建筑面积分配，而普通住宅项目的增值率达

47%，别墅项目的增值率达51%，那我们又应该要如何降低非别墅项目的

增值率？

将土地成本按业态产品土地面积分配？

可行，但需测算，因为普通住宅项目的增值率达47%，如果增加分配

给别墅项目的土地成本，降低其增值率，则相当于减少分配给普通住宅项目

的土地成本，提高普通住宅项目的增值率，普通住宅项目的增值率如超过

50%，土地增值税税负不降反增。

所以成本分摊方法选择的不同，造成对项目土地增值税税负亦有所差异，

我们需要提前测算及重点关注。

同时关注当地税务机关是否有关分摊方法的规定出台，注意成本分摊规

划方法的可行性。

例如在广州，不同清算单位的土地成本按各清算单位占地面积比分摊，不允

许按建筑面积分摊，像上面的例子里，需要选择按建筑面积分摊方法，我们

有什么解决方法吗？

我们可以看穗地税函[2012]198号的规定：对于分期开发房地产项目，

以分期项目作为清算单位；

但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将

符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

所以我们应注意将两期项目选择同样的清算时点，将其作合并为一个清

算单位，就可选择按建筑面积进行分摊。清算时点的选择也是一项重要的规

划因素。

二、成本分摊方法的相关税收政策

国家和广东省暂时是未有明确同一清算单位或不同清算单位分摊方法，

但广州市有明确规定。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：纳税人

成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的

确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积

计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者

同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方

法，分摊共同的成本费用。

广东省地方税务局公告2014年第3号：纳税人分期开发项目或者同时开

发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，

采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。2014-05-14

穗地税函[2014]175号（2014年9月10日）

能准确归集的直接归集（受益原则归集），

不能归集的按以下分摊方法：

同一清算单位内：按建筑面积分配

不同清算单位：土地成本按各清算单位占地面积比；

其他共同成本按各清算单位总可售建筑面积比例分摊，不能按照总可售建筑

面积比例计算分摊的（比如有未建项目，无法确定建筑面积时）按清算单位

土地面积比例计算分摊。

可以总结一句顺口溜：同一受益对象先归集，不能归集成本要分清，同一清

算单位按建面；不同清算单位要分类；土地按占面，其他按建面，未有建面

再占面。

三、成本分摊的几个热点难点问题

仅广州政策进行探讨热点问题及相关的成本分摊分析。

1、道路、绿化用地问题

道路、绿化用地-收益对象为各分期项目，则可能涉及到成本分摊问题。

分期项目中存在道路、绿化用地需注意控制清算时点。其他可分摊的