土增清算，普通住宅与非普通住宅可以合并计算增值额？ -房地产-2024.pdf

【稽查案例】土增清算，普通住宅与非普通住宅可以合

并计算增值额？

案情概述：

2016年3月，巴楚县地方税务局向巴楚县新联房地产开发有限责任公

司送达《税务事项通知书》，称其开发的“新联未来城一期项目”土地增值

税清算申报重新审核，应补征土地增值税，并责令申报缴纳重新审核后应缴

纳的土地增值税。

新联公司向法院提起诉讼，认为《税务事项通知书》要求补缴土地增

值税，其计算依据、计算方式等均与有关规定相悖，该行为侵害了原告的合

法权益。请求撤销《税务事项通知书》。

地方税务局辩称，在对新联公司进行土地增值税清算时，对其开发的不

同类型房地产分别计算了增值额、增值率，计税依据是符合法律法规规定的，

计算方式是正确的。请法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院认为，地税局作出的具体行政行为所认定的事实清楚，适用法律、

法规正确，程序合法。

综上，驳回新联公司要求撤销税务局作出的《税务事项通知书》的诉

讼请求。

评论：

本案的焦点在于巴楚地税局对新联房地产公司作出的《税务事项通知

书》所认定的事实是否清楚，适用法律、法规是否正确，程序是否合法。

新联公司开发的巴楚新联”未来城”包含普通住宅和非普通住宅，在申报

土地增值税清算时，将普通住宅和非普通住宅合并清算，申报应缴土地增值

税为0。

新联公司认为合并清算的主要依据是国税发[2006]187号、财法字

[1995]6号、国税发[2009]91号、新地税发[2005]208号的规定，本案土

地增值税的清算以”幢”为单位进行核算已经到了最小单位，无法再继续细分；

且依据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定”关于既建普通标

准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准

住宅又搞算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项

的其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核

免税规定”；《土地增值税暂行条例》有下列情形之一的，免征土地增值税：

”（一）纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额

20%的”。新联公司认为其完全可以以放弃免税权利为代价，来合并核算土

地增值额。

法院认为，依据《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》规定，

”清算审核时，应审核对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，

缴纳土地增值税。”地税局对新联公司的普通住宅、非普通住宅、非住宅分

别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，计算出新联公司应缴纳“1、普

通标准住宅清算审核后增值额为40元，增值率为0，应缴纳土

地增值税0元，已预征0元，应退土地增值税0元；2.非普通住宅清算审

核后增值额为-308946.71元，增值率为0，应缴纳土地增值税0元，已预

征0元，应退土地增值税0元；3.非住宅清算审核后增值额为

8255836.49元，增值率为34%，应缴纳土地增值税2476750.95元，已

预征0元，应补土地增值税2476750.95元”。地税局作出的《税务事项通

知书》所认定的事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。新联公司的诉

讼请求，无法律依据，应予以驳回。

当然，实务中有些地方确实有特例，比如安徽的皖地税函2012-

583号。所以，提醒穗友们在清算时，多与地方征管沟通，按照地方规定进

行清算。

新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院行政判决书

（2016）新3130行初2号

原告：巴楚县新联房地产开发有限责任公司，住所地巴楚县创业大道（工业

园区管委会）。

法定代表人：尹海涛，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：单丽娟，新疆信宏泽税务事务所税务师。

委托诉讼代理人：朱宏杰，新疆四至律师事务所律师。

被告：巴楚县地方税务局，住所地巴楚县团结西路