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物业公司财务核算及流程规范.

物业公司的会计核算办法

第一章：经营收入核算管理规定

1.经营收入的范围

经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的

各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入

主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产

权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业

管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入

物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共

性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取

使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明

细科目核算。

1.1.2物业经营收入

物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营

性收入，如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取

得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入

物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权

人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修

取得的收入。

1.2其他业务收入

其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动

所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、

使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋

出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用

设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收

入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入

商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业

产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，

如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收

入。

2.经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取

价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计

入当年度损益，不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、

使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员

会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根

据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款

之日确认营业收入的实现。

3.经营收入会计科目处理

3.1因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营

收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其

他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必

须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

方法是按照物业管理过程中不同的核算对象进行分类，包

括人员工资、福利费、维修费、水电费、保安费等直接从事物

业管理的成本，以及与物业管理相关的行政管理费用。这些成

本应按照收入成本配比原则归集到“物业管理成本”科目下，并

在该科目下按成本类别设置明细科目进行核算。

3.4物业经营成本的核算方法是按照物业经营过程中不同

的核算对象进行分类，包括物业租赁、广告宣传、设备维修等

与物业经营相关的成本。这些成本应按照收入成本配比原则归

集到“物业经营成本”科目下，并在该科目下按成本类别设置明

细科目进行核算。

3.5物业大修成本的核算方法是按照物业大修过程中不同

的核算对象进行分类，包括物业大修所需材料、人工费用、设

备维修等与物业大修相关的成本。这些成本应按照收入成本配

比原则归集到“物业大修成本”科目下，并在该科目下按成本类

别设置明细科目进行核算。

4其他规定

4.1为了保证成本核算的准确性和完整性，各企业应建立

健全成本核算制度，制定明确的成本核算方法和流程，并配备

专业的成本核算人员。

4.2各企业应加强成本费用的管理，及时清理和核对各项

费用，确保费用的合理性和真实性。

4.3各企业应定期对成本核算进行评估和调整，及时发现

和解决成本核算中存在的问题，提高成本核算的精度和可靠性。

3.3.1自营方式管理成本的核算。对于采用自营方式进行

物业管理服务的企业，应将发生的各项直接费用按成本类别计

入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对于部分采取出包方式

进行的公共性服务，如绿化、保洁等