建筑工程合同策划.pdfVIP

建筑工程合同策划

一、建筑工程合同策划概述

在建筑工程项目的初始阶段必须进行相关合同的策划，策划的目

标是通过合同保证工程项目总目标的实现，必须反映建筑工程项目战

略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。

合同策划需考虑的主要问题有：项目应分解成几个独立合同及每

个合同的工程范围；采用何种委托方式和承包方式；合同的种类、形

式和条件；合同重要条款的确定；合同签订和实施时重大问题的决策

；各个合同的内容、组织、技术、时间上的协调。

（二）合同策划的意义

（1）合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各

方面责任、权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影

响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目的目标控制

。

（2）合同是实施工程项目的手段，通过策划确定各方面的重大关

系，无论对业主还是对承包商，完善的合同策划可以保证合同圆满地

履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总

目标。

（三）合同策划的依据

第1页共21页

（1）业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的

管理力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工程管理的介入深

度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工

程的质量和工期要求等。

（2）承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和

水平、在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验

、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。

（3）工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程

技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，

招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程序，工程资源（

如资金、材料、设备等）供应及限制条件等。

（4）环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，

物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的

保证程度，获得额外资源的可能性。

（四）合同策划的程序

（1）研究企业战略和项目战略，确定企业及项目对合同的要求。

（2）确定合同的总体原则和目标。

（3）分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出各种

可能的选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。

第2页共21页

（4）对合同的各个重大问题作出决策和安排，提出履行合同的措

施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，

技术经济分析方法。在开始准备每一个合同招标和准备签订每一份合

同时都应对合同策划再作一次评价。

二、业主的建筑工程合同策划

（一）分散平行承包和全包

（1）分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装

、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分

别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。其特点是：

1）业主有大量的管理工作，有许多次招标，需作比较精细的计划

及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间。

2）业主负责各承包商之间的协调工作，对各承包商由于互相干扰

所造成的问题承担责任。由于不确性因素的影响及协调难度大，因而

这种承包方式的合同争执较多，工期长、索赔多。

3）该承包方式要求业主管理和控制较细，业主必须具备较强的项

目管理能力。

4）对于大型工程项目，该承包方式使业主面对众多承包商，管理

跨度大，协调困难，易造成混乱和失控，且业主管理费用增加，导致

总投资增加和工期延长。

第3页共21页

5）采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调

和项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡。

6）采用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、准确、细致

。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。

（2）全包（又称统包，一揽子承包，设计一建造及交钥匙工程）

合同，即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，并向业主承担

全部工程责任，包括