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业态分布——商业地产的核心

随着消费观念的成熟，追求高“性价比”成为现代人的主流消费观点。

连过去总是以豪华为卖点的酒店，亦不完全是奢侈代名词了。

“睡一个好觉、吃一份可口的早餐”是经济型酒店最本位的经营理念。

然而，随着行业竞争的加剧，经济型酒店的传统“经济外衣”开始被抛弃，

市场后入者开始向星级靠拢。

经济型酒店青睐商务客

如今市场上连锁酒店同质化现象严重，不同的经济型酒店，除了外墙的颜

色不同外，客房内部装修风格、设施都很类似，都在强调卫生、服务。随

着越来越多的新连锁酒店建成，价格战、地段之争、人才大战开始升级。

不过，位于新北区怀德名园沿街商铺的“吾家吾庭商旅酒店”，却准备

打破这样的“行规”。该酒店紧邻中华恐龙园、恐龙园温泉谷和恐龙城大剧

场旅游景点。靠近沪宁高速公路，公交也极为便利。与目前常州市场上大

多数经济型酒店不同的是，吾家吾庭直接定位为商务型酒店，酒店标准与

星级酒店差不多，而价格却与经济型酒店相当。

事实上，商务客人已成为经济型酒店的主要客源。酒店增多了，客户

群体相当，导致经济型酒店的竞争加剧。有数据显示，近年以来，常州的

经济型酒店数量增幅很快。然而，业内人士称，尽管数量增长很快，但常

州经济型酒店市场的竞争并不充分，其结构和定位的不足日益显现。

经济型酒店向星级酒店靠拢

与传统的旅馆、招待所和豪华的高星级酒店不同，经济型酒店最大的

特点就是“经济实惠”，提供的是“有限服务”，只能满足客人最基本的住宿

需求。早期的市场进入者，基本上都是沿袭这一经营理念——只有客房且

布局简单，会议室、餐厅、娱乐中心等设施都被取消。

然而眼下，经济型酒店却开始悄悄变脸，内部设施不再简单了事，星

级酒店有的，经济型酒店也力求完备。

像吾家吾庭商旅酒店设有客房84间，其中大床54间（2间带有麻将、

棋牌桌、豪华大床房），标间30间和小型会议室，大型咖啡厅可同时容纳

200人消费。整个酒店由国内著名装潢公司苏州金螳螂精心规划设计，按

照五星级标准。另外，酒店提供有免费有线/无线上网，32寸液晶电视，高

清晰丰富电视节目，提供常州本土特色美味早餐。

业内人士称，商务客人已成为经济型酒店最主要的客源，简单的“B+B”

（BED床+BREAKFAST早餐）模式已不能完全满足他们的需求，除了合

理的价格、干净的客房，商务客人还需要一个方便、舒适、有品位的环境。

行业人士称，尽管这类酒店服务更加完善，但住一晚只需一两百元一

间，像吾家吾庭标准房198元，小型大床房160元，比高星级酒店要便宜

不少。长此下去，将对常州的高星级酒店带来一定的冲击。

文/陶新峰张文君

空置率自然是商业地产的最大敌人，没有足够的招商，就不会产生足

够的租金收益，买家就会止步于商业地产的售楼处，那么，商业地产的黄

金未来就只会停留在商业计划书的纸页之间。

那么，是谁导致了空置率的增加？随着商业地产开发的各个环节被不

断检讨，人们可以在博客文章和专栏评论里列举出越来越多的“罪魁祸首”：

管理不善，缺乏经验，住宅式开发思维，散售，市场定位雷同，市场供应

供过于求，经济环境波动，股市下跌财富效应消散，乃至甲型H1N1病毒

扩散、交通拥堵、极端天气频繁出现、太太严格控制财务预算等等。

开个玩笑，别当真。但是，当一个事情变得糟糕时，找个理由去解释

它是再自然不过了，这已经成就了无数的“商业地产口头解决方案”提供者。

然而，对于一家已经在商业地产市场浸淫多年的公司而言，除了应付上述

常规敌人外，它还必须为未来敌人的出现储备弹药。

未来的敌人也许是淘宝网，以及一系列像淘宝网那样静悄悄、却大口

大口蚕食商业地产份额的追随者。至少，你不能对它视而不见。

近日，笔者和一位主攻商业地产的公司高管聊天，后者谈及公司现在

的业务拓展时说，公司前段时间派出一组人马专门去淘宝网调研，主要观

察网络销售目前的规模，主流用户群的消费习惯，以及网络商店的成本优

势等。

调查结果令人吃惊。比如淘宝网，根据淘宝网今年1月13日公布的数

据显示，2008年淘宝年交易额为999.6亿元，成为中国最大的综合卖场。

这相当于2008年每一个中国人在淘宝上平均消费了80元，相当于青海省

2008年全省消费品零售总额的4倍，海南省2008年全省消费品零售总额

的2倍，新疆维吾尔自治区2008