居住小区的物业管理方案样本.docVIP

居住社区物业管理方案

第一节居住社区物业管理概述

一、住宅与居住社区

在人类衣、食、住、行基本活动中，“住”居于重要地位。“住”以住宅形式满足家庭成员共同生活、生理卫生、休闲娱乐等生活需要。住宅在人类历史上，随着社会进步与生活水平不断提高，居住条件和住宅水平不断提高。国内自改革开放以来，都市住宅建设得到了迅速发展，据记录，十年来，国内建成5万平方米以上居住小区(又称住宅社区)2500各种。此后十年，住宅建设还会有一种大发展，人们说“小康不小康，核心看住房”，这一方面表白了住宅建设在此后发展重要性，同步，也表白人们对新建住宅质和量及其管理规定。

居住社区，是当前国内在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群构成新住宅区。1994年建设部令第33号《都市新建住宅社区管理办法》中，把住宅社区以概念形式作出如下规定：“新建住宅社区，是指达到一定规模，基本设施配套比较齐全新建住宅社区(含住宅社区、住宅组团，如下简称住宅社区)。”

在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住社区、住宅组团三级，其分级规模如表7-1-1。

依照以上状况，可以看出，居住社区是具备一定人口和用地规模，以满足居民寻常物质和文化生活需要，为都市干道分割或自然界限制包围相对独立区域。依照记录，当前国内都市人口1/4生活在规模不等居住社区里。此后，这种新建居住社区则是都市住宅建设重要形式。

二、居住社区功能

党十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到实现小康生活水平战略目的。对城乡居民来说，所谓小康水平，其居住原则详细有三个。那就是：

(1)人均8平方米居住面积；(2)60％以上全国住房成套率；(3)居住环境在总体上较大改进，依照以上精神，建设部《都市新建住宅社区管理办法》对新建住宅建设提出如下规定：“为居民创造整洁、文明、安全、生活以便居住环境”。这就是说，对新建居民社区提出必要具备各种功能规定，这些功能重要体当前如下四个方面。

1.居住功能。这是住宅社区最基本功能。依照居民不同需要，提供各种类型住宅，如各种类型居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要是它可以提供人们休息场合和环境，其她才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。

2.服务功能。住宅社区服务功能是随着都市规划建设规定、房地产综合开发而来，即规定社区公用配套设施和社区管理应能为居民提供多项目多层次服务。涉及：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其她服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。

3.经济功能。住宅社区经济功能体当前互换功能和消费功能两方面。互换功能涉及：①物业自身互换，即开展住宅和其她用房出售或出租经纪中介服务；②社区管理劳务互换，即业主通过合同方式将住宅社区管理委托出去。消费功能指是随着都市住房制度改革不断深化，住宅社区中住宅将不断地商品化，并进行商业化管理。涉及住宅在购、租两方面逐渐商品化及社区管理和服务都是有偿，住用人将逐渐加大对居住消费投入。

4.社会功能。住宅社区主体是居民，居民活动是社会活动，汇集在住宅社区各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教诲、银行等是以住宅社区为依托，共同为居民服务，发挥各自功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民互相之间构成了住宅区社会关系、人际关系，形成了一种社会网络，互相影响和互相制约。

三、居住社区特点

居住社区在变化市容市貌，增进房地产业发展，改进人们居住条件方面是具备重要作用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体社会缩影，因而，它建设与以往都市住房建设具备不同特点。这些特点是：

1.统一规划，综合开发。由于都市建设发展和人们物质文化水平及居住条件提高，住宅区规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则指引下，全国广大城乡统一规划、综合开发新型住宅社区成片兴建起来。

这些新建住宅社区，规划布局合理，配套设施日益完善，变化了过去单一、分散结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和当代化方向发展。新建住宅社区普通是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭院绿化等配套设施，构成一种功能齐全居民生活社区，这就规定区内各类建筑和居住环境互相协调，有机结合。由专业化物业管理公司实行统一管理、优质服务、合理收费。

2.规模大、功能全。新建居民住宅社区普通为多层、多栋楼体建筑群，少几万平方米，多十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，尚有商业大楼、超级市场