酒店物业：上海国信长宁区酒店项目前期市场调研可行性分析及定位报告.docx

二零零七年一月上海东方国信实业有限公司

二零零七年一月

上海东方国信实业有限公司

酒店项目

前期市场调研可行性分析

及定位报告

1

目

目录

概述 3

一．前期市场调研分析 4

1．宏观经济情况分析 4

2．项目地理位置及周边环境 7

3．本项目所在地交通、运输状况分析 10

4．本项目所在市区人口及劳动力情况 11

5．项目所在地旅游状况分析 12

6．周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析 15

二.市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议 28

1．酒店项目整体市场定位建议 28

2.酒店客源目标定位 30

3.现有建筑物布局研究及设施初步定位 39

4.项目功能定位建议 45

5．酒店设计关键点 51

6.项目经营理念及管理模式建议 59

三．投资估算及经营预测 62

1．酒店建筑投资估算 62

5.客房平均房价及入住率预测 64

6.餐饮收入预测 64

7.未来5年经营收入成本利润预测(单位:RMB) 65

四.市场调研及定位报告结论 66

1．项目酒店优劣势SWOT分析 66

2.项目综合竞争力分析 67

3.项目整体经济效益分析 68

4.项目不确定性分析 69

5.可比性结论 70

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概述

2006年12月21日对上海东方国信实业有限公司上海长宁区酒店项目进行了

实地考察,同时针对该项目周边酒店竞争环境、国信土地周边宏观经济、旅游

状况、酒店现状与发展趋势及上海长宁区、虹桥区整体环境做了初步调研，在

以市场为依托以数据为参考的前提之下，加以我们专业经验和国家旅游局对星

级酒店的规范标准，针对性的就东方国信酒店进行了详细市场调研，竞争对手

分析，从地理位置，硬件设施以及品牌等方面最终确定本项目市场、客源定位，

星级档次、项目规模、功能布局、以及未来投资估算和经营预测。

本报告数据来源于上海统计年鉴以及上海市旅游局规划统计处统计资料，上海

旅游年鉴，上海部分房地产咨询公司内部数据以及凯莱集团信息资料库等。

鉴于凯莱国际酒店有限公司的可行性报告和定位报告中包含大量的宝贵商业

资料，酒店规范以及我们的专业知识产权，敬请贵司视本报告为商业机密及知

识产权与之相应保护。

再次感谢贵司给予的机会并期待未来有更好的合作！

3

一．前期市场调研分析

1．宏观经济情况分析

1.1项目城市内主要经济指标概述

国民经济主要指标（2004－2005年底数据）

项目

2004

2005

2005年为2004年%

人口

年末户籍人口（万人）

1352.39

1360.26

100.58%

劳动力

从业人员（万人）

836.87

863.32

103.60%

国内生产总值（亿元）

8072.83

9154.18

113.39%

全社会固定资产投资（亿元）

3084.66

3542.55

114.84%

固定资产投资

基本建设投资（亿元）

1721.56

1984.61

115.27%

更新改造投资（亿元）

房地产开发投资（亿元）

1175.46

1246.86

106.07%

财政

地方财政收入（亿元）

3591.73

4095.81

114.03%

地方财政支出（亿元）

1395.69

1660.32

118.96%

物价

以1990年价格为100%

居民消费价格总指数（%）

257.8%

260.3%

1.0096%

居民消费水平

非农业居民（元）

12631

137