某住宅小区营销策划提案.ppt

镇江谷阳湖小区项目

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引言

镇江，一座具有三千年历史的江南名城，具有值得称耀的文脉……谷阳湖小区项目，镇江本土实力开发商在此打造的纯别墅项目……她将成为这座城市的“珍稀”，值得我们所有人珍惜。丹徒，一块风景宜人、上风上水的宜居佳地，具有美好的未来规划……

4STEP1：我们对于这块土地的认识。STEP1：我们对于项目区位的认识精品资料网（）专业提供企管培训资料

5位于镇江丹徒版块，目前本市别墅开发最佳区域本项目位于镇江市丹徒住宅板块，板块在区域上具有以下特点：距离镇江市中心约30分钟车程，远离城市喧嚣，适宜开发别墅项目；抵达市区主要地区的道路便捷性良好，南徐大道、312国道、润州路等道路大多为快速干道，可方便到达。

6紧靠南山风景区、自然人文资源优势明显本案紧邻18平方公里南山国家森林公园，名胜林立，另有规划中蛋山生态园、白龙潭度假休闲区，龙脉团山历史文化园三个公园环绕。南山招隐寺听鹂山房春赋池

7镇江4大居住板块之一，丹徒自然资源最好丹徒新区板块学府板块焦山板块南徐板块学府板块与焦山板块为早期开发较多的板块，交通、生活配套已比较发达，但是整体品质不高，且受到工业园区影响；南徐版块交通相对优越，但自然环境相比丹徒相对缺乏，缺少湖景水系等资源；丹徒版块虽然较为偏远，但凭借出色的自然资源，远离城市喧嚣，满足第二居所要求；与其他区域相比，丹徒版块更加适宜别墅项目的开发。板块环境交通资源丹徒靠近南山景区，生态环境优越道路规划完善自然资源丰富，水系丰富南徐靠近南山景区南徐大道缺少水系、坡地等自然资源焦山有焦化厂影响较为便利早期盘聚集，临焦山长江学府有丁卯工业园区影响离市中心较近教育资源丰富，相对成熟区域精品资料网（）专业提供企管培训资料

8低容积率，可塑造品质较高的别墅产品

9周边配套可以基本满足生活需求丹徒实验学校大型超市星级酒店周边生活配套1周边生活配套2周边生活配套3精品资料网（）专业提供企管培训资料

10城市背景历史悠久的江南名城，贯穿南北的中枢地带项目位置丹徒新区内，距离镇江市中心约30分钟车程宗地周边土地平整开阔，区域内自然资源丰富，具有独特的湖景资源生活配套周边配套可以满足基本生活需求交通配套新区内道路系统完善周边规划整个丹徒新区将成为镇江未来发展的重点经济指标1.0容积率，适宜开发联排、双拼类别墅产品小结

11STEP2：我们对于目前市场的认识精品资料网（）专业提供企管培训资料

12土地市场回顾2008年，镇江共出让土地2298亩，成交均价为146.67万元/亩，成交量较2007年减少9.7%，成交均价上涨92%。通过对比三年来镇江土地市场的成交数据可以发现，自2006年以来，镇江土地市场成交量呈逐年减少的趋势，而土地成交均价总体呈上升趋势。2008年土地成交价格上升尤为明显，其主要原因是由出让地块用途结构变化导致的。本年度城镇住宅、商务金融及公共设施用地占据59%的市场份额，而商住用地和商务金融用地占12%。土地用途决定土地价值，因此镇江土地市场价格上升明显。

13整体市场供求分析2008年镇江市区供18782套，供应面积214万方，同比减少6.52%，市区销售11818套，销售面积135.10万方，同比减少29.86%。年度供销比达到1.58，呈供大于求态势。2008年镇江市区商品房成交均价为4023.65元/平方米，较2007年的3534.41元/平方米增长515元/平方米。商品房成交均价增幅为14.68%，成交均价呈同比上升趋势，但增幅较2007年明显回落，与供求比关系变化相一致。镇江市房地产市场从2003年至2007年供求走势持续上升，但2008年经历了首次下滑。成交量下跌明显，整体市场供过于求。同时，由于商业产品及别墅产品的拉动，整体商品房成交均价随保持了一定的增长，但增长幅度与2007年相比明显回落。精品资料网（）专业提供企管培训资料

142008年，镇江别墅市场全年供应总量达到21.98万方，连续三年供应增长；与此同时，全年成交量仅为9.04万方，低于去年全年消化水平的50%，成交总量甚至低于2006年；全年供求比约为2.43：1，供过于求明显；日期2006年2007年2008年批售量（万㎡）14.316.121.98备案量（万㎡）10.619.29.04成交均价（元／㎡）432951505200批售比1.34:10.83:12.43:1别墅市场供求分析

15月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月批售量438508738126001020962002154077592568123018239631515821120备案