上海罗蒙集团奉化别墅项目投资分析报告页地块规划控制指标市场分析落地房.pdf

一、项目状况

地块规划控制指标：

地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道,南面紧靠市交警大队,东面为规划茗山路延伸段,西、北、东北三面环山

土地面积：66000平方米

容积率：

用地性质：居住用地

地块现状：山坡地,无建筑物,有农田与植被覆盖

地块周边环境：

地块四个方向(de)环境：

A、地块东面：东北面环山,东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂

B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局

C、地块西面：西面环山,有天然小河道

、地块北面：北面环山

环境情况：

A、空气：地块三面环山,有不少植被与河道,空气质量非较好,但东南面靠近一食品厂,有烟囱高立,对空气质量存在一

定影响.

B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地,闹中取静,无噪音污染

C、水质：地块目前为农田与植被,西面有一天然小河道,总体水质尚可.

D、土地：土地和土地周边没有任何污染.

地块交通条件

项目处在奉化市区范围内,周边(de)市政路网及其公共交通完善,车行5分钟可到达市中心.

地块周边市政、公建、商业、居住等配套

项目紧靠城市主干道南山路,公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生活、居住配套都尽在咫尺.

二、项目SWOT分析

项目优势(Strength)

地块气质较好,位置极佳,闹中取静,是市区内罕有(de)低容积率项目

●地块三面环山,为狭长谷地,景观环境优美,可利用性强

●地块山水齐备,是理想(de)风水宝地,可开发高档次(de)居住物业

●地块为净地,地上无建筑物,可马上进行开发

●地块周围没有高层建筑物,视野开阔

项目劣势（Weakness）

●地块东南面有一未搬迁(de)食品厂,高大(de)烟囱对居住环境造成影响

●地块西面山坡上有一公安局(de)看守所,会对购房者产生一定(de)心里影响

●项目周边目前缺乏高档次(de)商业配套设施

●地块紧靠(de)山坡上目前有部分坟墓,如不搬迁,会对消费者造成不小(de)心理影响

项目机会(Opportunity)

●茗山路(de)延伸,使得项目(de)交通条件更加完善

●当前奉化房地产市场上基本没有与本项目别墅类产品竞争(de)楼盘,市场压力较小

罗蒙集团品牌在奉化影响力较强,良好(de)口碑与人脉资源,对于项目开发将会更有把握

●奉化经济发展迅猛,拥有为数不少(de)富人阶层,高档住宅市场拥有较多(de)潜在购房需求

项目威胁(Threaten)

●奉化本地居民比较偏好一到三楼连在一起(de)“落地楼”,对于商品套房喜好度不是很强烈,导致房地产市场一直处在缓

慢发展(de)阶段

●奉化城区内有不少(de)拆迁安置房及自建“落地楼”通过二手房市场流通,价格较低,将会对本项目(de)销售产生一定(de)

影响

●项目为别墅类产品,定位高档,这使得项目客户范围受到很大(de)限制

项目分析总结：

根据以上对项目自身状况、周边环境分析及总体优劣势与机会、威胁(de)评价后,可以得出,项目整体条件较好,环境优

美,市场机会巨大,是高档次别墅类居住物业(de)理想开发地块.

第二部分：奉化房地产市场分析

一、市场总体概况

奉化市(de)房地产市场发展与宁波相比一直比较缓慢,无论是房地产(de)投资额还是商品房需求量都远远低于宁波市其

他县市.因此除了本地开发商,外面(de)开发商都很少进入奉化房地产市场,这也使得奉化房地产市场远远落后于其他县市.

(de)宏观数据走势来看,奉化(de)房地产市场正在逐渐向好,发展速度也在不断加快,各项指标都在稳步增

长中.而下滑(de)商品房销售面积主要是由于目前市场上可供选择(de)楼盘有限,还有宏观调控对于自住需求(de)抑制,相信

随着外来人口(de)不断增多以及居民收入(de)不断提高,市场(de)需求量会不断增加,改变目前成交量不断下滑(de)局面.

此外随着奉化市政府出台新(de)城市规划,奉化将会迎来一个新(de)发展时期,这对于房地产市场来说也是一个新(de)

机遇.对于奉化未来(de)房地产市场,前景还是十分看好(de).

奉化市(de)中心区域、溪口镇是奉化市主要(de)房产开发区域,集中了奉化市90％以上(de)商品房.而市中心区域,是奉

化市房地产市场最重要(d