应用层次分析法解决住房问题.docVIP

基于层次分析法的住房问题

第一章引言

1.1研究背景

对于国人来说，住房肯定是人生最重要的事之一，那么购房当仁不让的成为了许多家庭深思熟虑的问题。就现在的购房市场而言，可以将购买人群分为两类：工薪家庭、高薪家庭。无论是哪一类家庭，他们在购房过程中都基本会考虑到价格、距市区的距离、周边环境、教育配套以及生活配套这五大因素。由于各个因素的影响力度在不同的人群中有所不同，因此本文将通过层次分析法，对消费者的经验进行量化，为购房者做出决策提供依据。

价格因素：在购买过程中价格的不同，住房的各方面就会有一些或这样或那样的区别，至于对价格的把握，就要看购房者的承受能力了。

距市区的距离因素：与市区的距离，不管是从工作方面来看，还是从生活方面来说，都是挺重要的，许多家庭都会考虑到这一点。

周边环境因素：购房者对于购房，不仅仅是看住房的内部环境，同时也会留意周边的环境，绿化，夜间的噪音大小等等，这些都会成为购房者将要考虑的因素。

教育配套因素：绝大部分的购房者都已经组建了家庭，甚至有了孩子。所以，对于所购住房周边的学校分布，以及距离的远近都将会特别关注。住房附近有一所好的学校，绝对能吸引一大批有子女的家庭。

生活配套因素：对于购房者来说，住房的周边需要有一些必要的配套设施，例如：超市、医院、公园等。这些设施是每个家庭都必不可少的，离的过远可能会让购房者不喜欢。

1.2层次分析法

层次分析法（AnalyticalHierarchyProcess,简称AHP)是美国匹兹堡学教授A.L.Saaty于20世纪70年代提出的一种系统分析方法（引用自参考文献1,3,4）。由于研究工作的需要，Saaty教授开发了一种综合定性与定量分析，模拟人的决策思维过程，以解决多因素复杂系统，特别是难以定量描述的社会系统的分析方法。1977年举行的第一届国际数学建模会议上，Saaty教授发表了《无结构决策问题的建模-层次分析法》。从此，AHP开始引起了人们的注意，并陆续应用。1980年，Saaty教授出版了有关AHP的论著。近年来，世界上有许多著名学者在AHP的理论研究和实际应用上作了大量的工作。

1982年11月，我国召开的能源、资源、环境学术会议上，美国Moorhead大学能源研究所所长Nezhed教授首次向我国学者介绍了AHP方法（引用自参考文献2,4）。其后，天津大学许树柏等发表了我国第一篇介绍AHP的论文。随后，AHP的理论研究和实际应用在我国迅速开展。1988年9月，在天津召开了国际AHP学术讨论会，Saaty教授等国外学者和国内许多学者一起讨论了AHP的理论和应用问题。目前，AHP应用在能源政策分析、产业结构研究、科技成果评价、发展战略规划、人才考核评价、以及发展目标分析的许多都取得了令人满意的成果。

AHP是一种将定性分析与定量分析相结合的系统分析方法（引用自参考文献1,5）。在进行系统分析时，经常会碰到这样的一类问题：有些问题难以甚至根本不可能建立数学模型进行定量分析；也可能由于时间紧，对有些问题还来不及进行过细的定量分析，只需作出初步的选择和大致的判定就行了。例如选择一个新厂的厂址，购买一台重要的设备，确定到哪里去旅游等等。这时，我们若应用AHP进行分析，就可以简便而且地解决问题。

AHP是分析多目标、多准则的复杂大系统的有力工具（引用自参考文献4，6）。它具有思路清晰、方法简单、适用面广、系统性强等特点，便于普及推广，可成为人们工作中思考问题、解决问题的一种方法。将AHP引入决策，是决策科学化的一大进步。它最适宜于解决难以完全用定量方法进行分析的决策问题。因此，它是复杂的社会经济系统实现科学决策的有力工具，用AHP分析问题大体要经过以下五个步骤：

（1）建立层次结构模型；

（2）构造判断矩阵；

（3）层次单排序；

（4）层次总排序；

（5）一致性检验。

其中后三个步骤在整个过程中需要逐层地进行。

层次分析法在住房问题的应用

2.1因素分析

市民对房屋的选择主要是对房屋的综合素质的评价，主要考察方面有房屋面积、交通状况、周边环境、房龄、停车场、设备、房屋结构、价格等，对这些方面的优劣性进行评价、排序，然后作出决策。?

该问题的总目标是评价房屋的综合素质。根据问题的性质和目前房屋买卖评价的研究现状，将经济、地理、建筑三个作为评价目标的基本评估准则。经过综合分析，归纳出影响房屋购买的选择的因素共有12项。?

经济：对市民经济能力的评价，是对购买房屋基本面的评估。购买房屋都是在有足够的经济能力上进行的。?

地理：考察地理环境包括交通，周边环境。方便的交通以及良好的周边环境是市民普遍关注的焦点。?

建筑：房屋的体系结构，质量有无保证，是市民购房在细节上要处理的问题。房屋的质量也是影响市民购房的兴趣。?

面积：房屋面积包括使用面