某房地产项目投资计划书.docVIP

某工程概况

某工程位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某工程建筑外观现代时尚，上下照应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢送，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。

投资环境分析

某工程位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比拟方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行，此外还有很多娱乐和餐饮场所。

实施进度

该工程计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该工程小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。

时间

第一年

第二年

多层

5%

10%

10%

15%

12%

15%

小高层

3%

8%

12%

10%

15%

15%

车位

3%

8%

15%

15%

10%

12%

表一销售进度方案表单位：万元

时间

第三年

第四年

合计

多层

10%

8%

5%

5%

5%

100%

小高层

10%

15%

5%

3%

2%

2%

100%

车位

10%

8%

5%

5%

5%

4%

100%

续表一销售进度方案表单位：万元

4.建设投资估算

土地开发本钱

序号

工程名称

土地价格〔元〕

建筑面积〔㎡〕

单方本钱〔元/㎡

1

住宅用地

10922

368544

0.029635539

建安工程费

工程名称

建筑面积〔㎡〕

平均单方本钱〔元/平米〕

金额〔元〕

直接费

368544

1260

464365440

间接费

368544

189利润

368544

151.28

税金

368544

93.1316413

总计

368544

1693.33164

624067215.9

前期开发费用估算表

序号

工程

金额〔元〕

取费标准(元/m2)

1.1

规划费

7370880

20

1.2

设计费

9213600

25

1.3

可研费

737088

2

2

水文、地质勘察费

1289904

3.5

2.1

测绘费

552816

1.5

2.2

勘探费

737088

2

合计

根底设施建设费

序号

工程

单方造价(元/m2)

总造价(元)

1

根底设施

160开发期税费估算表

序号

项目

金额(元)

估算说明(元/m2)

1

配套费80

2

质检费

1105632

3

3

建筑管理费

442252.8

1.2

4

卫评费

515961.6

1.4

5

环评费

442252.8

1.2

6

墙改基金

4422528

12

7

绿化费

36854.4

0.1

8

白蚁防治费

847651.2

2.3

9

土地使用费

1474176

4

10

再就业基金

3685440

10

11

教育专项基金

3685440

10

12

编标费

737088

2

13

招标费

368544

1

14

规划许可工本费

184272

0.5

15

土地证工本费

184272

0.5

16

施工许可证

184272

0.5

合计8

0

不可预见费

序号

占总费用费比例

金额〔元〕

单方本钱〔元/㎡〕

1

3%96

66管理销售费用

序号

项目

金额(元)

估算说明(元/m2)

1

广告

533725420.8

1448.2

2

售楼处

738750

2.004509638

3

售楼许可

20000

0.054267604

6

监理费4

42.333291

7

物业管理基金

405398.4

1.1

8

公用设施维修基金

533725420.8

1448.2

9

管理费

6240672.159

16.9333164

1