成功商业地产案例.pdf

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随着中国经济的蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌

现，中国商业地产市场正引来新的一轮发展机会，前人的成功经验往往会

成为后人学习效仿的对象，今天，我们就阿里看看几个商业地产成功案例，

从中分析出成功的原因。

基于商业地产的价值体现，国内外商业地产公司采取了轻资产和重资

产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运

作和商业运营能力获取收益。

宝龙和万达均采取现金流滚资产模式。作为大陆租售并举的典型，宝

龙和万达均采取现金流滚资产模式，利用地产发展的上升期，通过物业销

售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。万达商业地产的现金

流滚资产模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接的

精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条快速

发展之路。

恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好

时出售套利，其租售并举模式的成功来自于雄厚的资金实力，良好的融资

能力。在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势

时才出手买地，商业物业出租形成稳定的现金流入，为公司在最佳时间投

资开发物业套利提供保障。而新鸿基租售并举模式的成功，更多的来自于

其财务的稳健以及在转型前期的耐心探索和转型期的理性选择，新鸿基前

期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场的繁荣，逐步转型

向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。

模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%的金融资源尝试性参

11年的时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，

集中拓展投资物业;通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均

衡，从而提升企业对抗低谷冲击的能力。

河南百慧园置业有限公司是一家以经营房地产开发、物业管理、商业

服务为主的企业，公司位于河南省郑州市金水区。公司项目上蔡百慧园广

场一期工程建筑面积46000平方米，三栋建筑呈品字形排列，中央广场达

2900㎡。南北呼应的1#2#楼均为12层对称的欧式风格建筑，负一层为停

车场，1-3层为裙楼底商，营业面积9288平方米;4-12楼为公寓、写字楼

部分，办公面积14000平方米，满足企业高品质办公需求，已有部分商家

签定入驻意向协议。一期项目3号楼，4层16000㎡框架结构是上蔡县最

大的单栋商业综合体。规划340个停车位能够满足所有办公、购物者的停

车需求。完善的商业配套设施，安全的监控防护系统，贴心的物业管理服

务，专业的运营团队管理为百慧园广场的迅速崛起保驾护航。

上蔡百慧园广场是集甲级写字楼、生活超市、通讯家电、家居家私、

商务酒店、精品百货、餐饮娱乐、臻品住宅为一身的大型城合体。现火热

招商中，欢迎广大客商前来招商洽谈。

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基于商业地产的价值体现，国内外商业地产公司采取了轻资产和重资

产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运

作和商业运营能力获取收益。

宝龙和万达均采取现金流滚资产模式。作为大陆租售并举的典型，宝

龙和万达均采取现金流滚资产模式，利用地产发展的上升期，通过物业销

售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。万达商业地产的现金

流滚资产模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接的

发展之路。

恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好

时出售套利，其租售并举模式的成功来自于雄厚的资金实力，良好的融资

能力。在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势

时才出手买地，商业物业出租形成稳定的现金流入，为公司在最佳时间投

资开发物业套利提供保障。

而新鸿基租售并举模式的成功，更多的来自于其财务的稳健以及在转

型前期的耐心探索和转型期的理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上

世纪70年代后期借助地产市场的繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在

投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。模式总结：转型前期，

以开发物业为主，以20%-30%的金融资源尝试性参与投资物业，转型用了

11年的时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业;

通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均衡，从而提升企业对

抗低谷冲击的能力。

新加坡嘉德地产采