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建设工程工程价款优先受偿权问题再解（一）----权利性质与行使方式

?????优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词，它是承包人维护权益的“盾牌”，催讨工程款的“法宝”，有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是，对于优先受偿权的具体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥，为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具体工作有所帮助。

?????一、优先受偿权简介

?????优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。承包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

?????由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“批复”属于司法解释的一种），其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者；有优先受偿权的工程价款为实际支出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。

?????因为是对合同法第286条的适用解释（俗称“286条款”），是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一些分歧，还需要加深理解。

?????权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力范围等问题的方式予以间接阐述。目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等，由于建筑工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。

反立法目的。对于物权法第106条规定的善意取得制度这里也不适用，因为第三人可以要求发包人向其出具承包人出具的发包人已支付全部工程款的证明，以明确该工程是否负担着建设工程价款优先权，其受让该工程物权就不能适用善意取得规则而对抗承包人的优先权。通过以上分析，承包人遇到这样的情形要慎重处理，确保充分保障工程款权利，因为工程款优先权优先于抵押权的效力，举轻以明重，承包人对于第三人已取得所承建建筑物的物权至少具有与抵押权人相似的事后救济权利，主张该转让无效或第三人代为清偿工程款债务，甚至直接就其承建的工程行使优先受偿权以实现债权。

?????关于工程款优先受偿权是否及于土地的争议。工程款优先受偿权行使之终，法院要对建设工程包括土地整体拍卖，以案款分配的方式了结债务。修成建筑物后拍卖，不会有分歧，因为房产已充分利用了土地价值，土地价值相对较小，问题就会出现在刚完成基础工程或主体断水前烂尾的工程，土地价值相对可以与房产价值抗衡时。

?????我们认为工程款优先受偿权应当及于土地价值。因为：

?????首先，进入工程建设程序后，建设用地经规划建设许可，签订施工合同，承包人信赖发包人信誉之外就是发包人拥有的土地使用权，这也是我国立法设计的构想模式，否则单就工程构筑物拍卖，是无法使承包人足额受偿的。

?????第二，工程开始建设，就是对建设用地的承揽加工，这时候土地性质已经发生了变更，已经不是原来的抵押地，抵押物已经变动，抵押权银行可以办理在建工程抵押登记，即使办理了登记手续，土地和建筑物已经附着在一起，不可分离。

?????第三、在转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让、抵押，这是土地与房屋等建筑物有不可分离的自然属性的要求，《物权法》第147条规定，地上建筑物、构筑物及附属设施占用范围内的建设土地使用权一并处分。这是我国法律构架的一贯思路。

?????第四、《合同法》及其“286”条款司法解释，在立法条文中就优先受偿权问题没有建筑物与其土地相分离的说法，根据我国法律规定，法律无明确相反的或禁止性规定就应当适用法律一般规定。

建设工程价款优先受偿权问题再解（三）——受偿范围

?????工程价款优先受偿权在建设工程施工合同纠纷中得到广泛应用，不折不扣得成为承包人维权的“法宝”，但在承包人优先受偿的同时，势必对其他债务人的债权造成影响，因此承包人可以就哪些债权优先受偿的问题，成为各方关注的焦点。

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