地产开发报建流程详解.pdf

集团开发报建怎样操作?

开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节，在开发报建业务工作上做到“精心筹

划，狠抓贯彻，办事高效”,能有效减少开发成本，缩短开发周期，为企业发明更大的经济效益。为

规范集团系统各地产企业的开发报建工作，使开发报建工作更上一种台阶，集团开发中心特根据开发

报建的基本流程制定此操作指导，供各地区地产企业参照。

、总体筹划

1、企业发展中心获得建设用地后，各地区地产企业应召开地产项目开发建设综合筹划会，制定开

发建设计划,按照每期工程开发建设20万平方米建筑面积的规模,确定获得多种重要证照的时间节点。

2、各期工程应根据开发建设节点规定以及当地的开发报建流程，制定详细的开发报建计划，该计

划应报集团计划管理中心和开发中心立案。

3、根据开发报建计划，制定图纸需求计划报总工室。

4、各地区地产企业应尽快获得《资质证书》。

二、有关建设用地类证照

1、《建设用地同意书》

▲通过招拍挂公开出让获得的土地，办理《建设用地同意书》时，须市土地开发中心或国土局提

供已征地拆迁结案的函。要尤其注意，国土部门公开出让的土地，与国土局签订了《国有土地使用权

出让协议》后，在缴交土地出让金之前，务必要到国土部门弄清该土地与否已所有完毕征地拆迁结案，

防止国土部门拿来出让的土地还存在着局部未完毕征地或拆迁结案，给《建设用地同意书》的办理带

来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划。

▲注意《建设用地同意书》的有效期及同意的建设工期，建设项目逾期施工的，注意要提前向发

证机关申请延期。

2、国有土地使用证

①股权转让或土地转让项目：应及时办理《国有土地使用证》的移交或过户。

②通过招拍挂获得项目：在签订《国有土地使用权出让协议》时应在付款条款上列明分期交纳。

分期办理《国有土地使用证》。

③如所获得《国有土地使用证》为预登记的临时证照，应按规定办理变更，否则到期应办理延期

手续。

▲《国有土地使用证》核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿地面积。

▲为便于项目融资，一种用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的规定能争取分证则

尽量办理分证。如不能分期办理国土证，在土地抵押贷款环节应将国土证附图提成几块分别办理他项

权利证，可分块分别在不一样银行抵押贷款。

3、《建设用地规划许可证》

▲办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让协议》及有关土地出让金缴款证明。因波及

土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或与否可争取分期支付土地出让金。

▲核发的用地面积是总用地面积(包括净用地面积、道路面积、绿化面积)。所包括的市政道路

用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围，但属于该项目的建设用地范围，因

此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的状况可规定对方予以赔偿。

▲该证的附件有：1.建设用地规划红线图，2.规划设计条件

▲注意附加阐明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。

4、规划设计条件

▲规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，规划设计条件所列明的经济技术指标是设计的重

要根据，直接影响项目开发建设的效益。各地区企业应深入研究当地的规划技术管理措施，在申领规

划设计条件时争取最优的指标。

▲容积率、建筑高度等指标受都市控制性详细规划的限制，在申领或调整规划设计条件时应争取

各级政府部门的支持，获得最大程度的突破。

▲公建配套项目规定应尽量减少公建配套的设置和建筑面积的规模规定。

▲拍卖地块的《国有土地使用权出让协议》一般都以《土地使用条件》和《有关确认规划设计条

件的复函》作为协议的附件。

▲非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：尽量争取提高容积率、减

少公建配套面积。争取的理由可根据各项目详细状况或当地政策规定而定。

三、有关规划建设类证照

1、总平面规划设计方案批复/修建性详细规划批复

▲获得规划设计条件之后，根据当地的开发报建流程争取与《建设用地规划许可证》同步办理。

▲在详规报批之前，开发部门应尽量理解清晰当地规划部门对详规的审批根据和审批规定，争取

协调总工室及集团设计院有关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充足理解哪些重

要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审