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中国养老地产的目标客户分析

1目标客户需求特征

1.1内在需求

（1）老年社会的来临

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60

岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.8亿，占世界老

年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行

列。专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲

老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，

老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着计划生

育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“421”家庭结构

将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，

外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能

日益弱化。我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素，为老年公

寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

（2）老年人收入水平提高

随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收

入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的

多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将

纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年公寓产品提供了强

大的消费支持。

（3）老年人福利水平提升

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水

平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放

出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓市场的壮大提供了有力保障。

（4）老年人居住状况亟待改善

人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足

8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有33.4%住房少于2间，有3.4%的老

年人居住在7层以上的楼房（其中市占14.2%，镇占1.4%）。给这些家庭的高龄老

年人的生活起居带来很大不便。2010年北京市老年人基本需求调查中有55%的老年

人对目前的住房状况表示满意，20%的人不太满意。对住房问题不满意的主要是城

区老年人。对住房状况不满意的主要原因：第一是房屋的使用面积太小；其次是因

为环境太差，再次是房屋的质量和设施差。希望能够改善住房状况的老年人主要是

居住在城区、多子女、身体状况较好、收入较高和低龄老年人。另外，一些标准很

低的简易楼、砌块楼、砖拱楼以及设施不全、年代久远的住宅还不同程度的存在。

可见，国内老年人的居住现状亟待改善。这一现状，蕴涵了老年公寓的巨大需求。

1.2外在需求

（1）社会居住观念的改变

中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小

型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且由于计划生育政策的实施，

目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随

之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而

不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发

生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职

称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老

年公寓是理想颐养天年之所”。由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加

快增长的。

（2）子女改善父母居住状况的需求

子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养

老消费的主力。年轻的一辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，

但是这样的地方却未必适合老年人居住。随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐

提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的

居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。子女为父母选择老年公寓主要是从以下

几个方面考虑：①为父母提供一个优质的晚年生活维护了老人、子女的双重尊严；

②老年建筑的特殊功能能为老人提供居住安全的保障；③老年公寓社区的专业服务，

能为父母提供更科学、细致的照顾，解除了子女们的后顾之忧；④社区活动可以丰

富父母的生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足的歉疚。

2目标客户的购买力消费特征

2.1购买