XXXX合富辉煌昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告.ppt

世茂国际广场商业工程

营销策略报告;工程认知;区位特征——具有很强的跨区域辐射力;开展规划——昆山城市重心东移，区域行政、经济地位提升;一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的大型商业体，具备引领昆山消费、改变和提升昆山商业开展态势的能力；

20余万方的商业体量和全覆盖的业态，具有极强人群聚集能力，形成新的商业中心；

世茂品牌和70%的持有经营，是未来世茂广场商业良性开展的保证。;对工程定位的理解——必须致力于成为昆山中心级商业，并形成对华东地区的辐射效应。;操盘思路（针对可售的30%局部商业）;工程营销难点在于目前区域开展不成熟、市场认知度低；

营销重点在于如何向市场放大区位价值和工程价值，建立起本工程在昆山的标杆性地位。;操盘思路;工程卖点梳理

1、区域开展：昆山新城市中心

2、世茂品牌、世茂自持70%，成功的保证

3、大型综合性商业，引领昆山的标杆，辐射华东长三角地区

4、不受政策影响，具备全客层的购置资格

5、商业的投资收益、租金收益大于住宅

6、区域正处于大规模住宅开发阶段，本工程解决区域缺乏大型商业的短板问题。;业态定位（针对可售的30%局部商业）;已开业的世茂广场业态：

影院、量贩KTV、餐饮、电玩、台球、商务会所、游艺嘉年华、国美电器等以大型娱乐、餐饮为主的大型shoppingmall。

目前初步规划的二期主力店业态：

大润发、食品百货、3DMAX影院、儿童娱乐等。;考虑到西边为小户型的soho，业主多为年轻人，此局部业态定位为健康运动、休闲餐饮主题，以健身会所为主力，包括品牌运动服饰、运动器械、咖啡、西式快餐、日式料理、美容美发、数码店、网吧、便利店等业态。;一、二楼为健身会所;可作为超市业态的衍生局部，业态定位为家居主题，包括高端厨具、精品家居饰品、花艺、床上用品、进口日用小百货、流行饰品等，以及类似于一茶一坐的中式餐饮。;一茶一坐等精品中餐;临河商业单体体量较大，且交通动线不佳，可考虑目的性消费很强的业态，并充分发挥临河的景观优势，业态定位为餐饮酒楼、时尚酒吧、女子SPA、瑜伽、休闲养生等休闲业态。;时尚酒吧、女子SPA、瑜伽;临前???路的两幢独立商业，体量大、临街昭示性强，且停车方便，建议考虑的业态可选择为：东边可考虑顶级私房菜馆、婚纱摄影；

西边临近大润发，人流更为密集，建议为有一定品牌的零售品牌，以实现高租金收益。;人流动线建议;销售策略;营销思路——

通过强化世茂品牌和区域开展潜力，整合世茂客户资源和合富辉煌客户资源，主打华东地区专业型投资者。;目标销售市场——

在目前上海住宅受限、投资资金无法进入的情况下，目标销售市场针对200~300万左右的投资需求，通过商铺的投资收益、资产的保值、世茂品牌、区域未来开展潜力等卖点重点吸引上海投资者，并兼顾本地私营业主投资需求和江浙投资者需求。;目标客户的营销通路——

1、世茂品牌的追随者及世茂老业主；

2、合富辉煌（华东公司）积累的客户资源，以及通过合富辉煌（华东公司）百余家中介门店获取的客户资源；

3、通过媒体推广、客户活动营销获取的客户资源；

上海投资客、浙江投资客

本地市区、城北、开发区的个体私营业主、专业市场专业市场的私营老板等；

;工程推货节奏;销售价格建议;针对销售——媒体营销策略;针对销售——渠道营销策略;商铺销售与SOHO酒店公寓一起联动销售，可形成多层次的总价产品，达成客源的共用、互动性，防止客户资源浪费；

同时还可挖掘入住商铺客源的自住需求，形成SOHO酒店公寓的销售。;合富联动联盟百余家品牌中介门店客户资源

上海合富置业70余家中介门店客户资源

上海淮海路、长宁路黄金地段工程展示馆

沪上圈层行业、浙商会等资源

合富港联物业管理的高端物业客户资源

合富操盘工程中积累10万多组客户名单资源

合富置业房王网平台;合富在苏州联动60余家中介门店客户资源

合富在昆山联动30余家中介门店资源

合富杭州中介门店

合富在苏、昆两地操盘工程中积累的近20万条客户资源

台商会等各种商会客户资源

华东公司客户资源整合（包括江苏公司、安徽公司）;通过一、二手联动结合我司在上海所拥有的客户资源，以上海展示馆为筛选、输送中心，向工程输送有效客源；;招商策略;通过大型综合型商业未来聚集大量人流的效应，以及世茂自持70%经营所带来的经营保证，以“跟着世茂赚钱〞为招商宗旨，招租以下三类客户：

1、昆山中心城区及周边聚集众多特色餐饮，是昆山的公务员、私营业主乃至周边区域、上海客户的在昆山餐饮消费的主要场所，并形成了一定的口碑认知，此类商家可在短时间内带来高端、固定的消费客群，是重点拓展的商户；另外在人民路、震川路和北门路聚集大量特色零售商户，也是本工程可以拓展的招商目标；

2、外地品牌商家欲进入昆山市场零售、效劳品牌，可以以本工程为平台，组建旗舰店，提