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**养老产业园项目策划书

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**养老产业园

策划书

****地产有限公司

二0一七年六月

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目录

第一章养老地产市场分析

1.1老龄化发展状况和趋势

1.2养老模式现状

1.3.养老机构现状

1.4政策支持

第二章项目分析

2.1区域分析

2.2政策引导

2.3项目规划用地分析

2.4客户群体分析

2.5SWOT分析

第三章项目定位

3.1项目定位的定义

3.2本案的定位概述

3.3项目定位

3.4项目定位结论

3.5对洛阳经济的影响第四章产品设计

4.1整体规划设计思路

4.2项目整体规划建议

4.3设计要点

第五章绿色建筑与创意

5.1生态技术的应用

5.2“四节一环保”理念的应用

5.3节能环保在建筑领域的应用

第六章经济技术分析

6.1项目开发基本假设

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6.2项目整体开发计划第七章营销策略

7.1营销项目简介

7.2营销计划

7.3营销策略

7.4售前资料准备

7.5销售周期

7.6产品价格定位

7.7促销策略

7.8营销特色与创意

第八章养老地产风险分析

8.1缺乏落到实处的政策

8.2行业模式不够成熟

8.3传统消费观念的阻碍第九章结论

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第一章养老地产市场分析

1.1老龄化发展状况和趋势

人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道：“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，到2050年将达到20亿。”数据显示，截至2014年，我国60岁及以上的老年人口总数达2.12亿人，占总人口比重达15.5%，中国已成为世界上老年人口总量最多的国家。根据联合国发布的最新预测，到2050年时，中国60岁及以上老人将达36.5%，高于美国等大部分发达国家。

中国已经进入了老龄化社会，人口老龄化已经成为我国不得不重视的社会问题。根据国家统计局统计的数字表明，我国60岁以上的人口已超过总人口的10%，并且每年以3.2%的速度增加，按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家的行列。因此，老年人对老年住房的需求，在未来几年将呈现快速增长的趋势。

1.2养老模式现状

养老模式从单一走向多元化。根据老年人群的需求，可将养老产业分成三个维度的产业：本位产业、相关产业、衍生产业。本位产业包括：养老设施和机构、老年房地产、老年护理服务业、老年服饰、老年食品、老年医疗等；相关产业包括：养老设施和机构供应链上的专业家具、专业设施、专业易耗品等；老年护理服务业供应链上的护理人员的培训、劳务派遣、老年护理专业用品、治疗和康复器械等；还包括来自于老年人深层次需求的娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询等；衍生产业包括：老年储蓄投资理财产品、老年地产的倒按揭等金融产品，寿险产品的证券化产权产品、长期护理保险产品、老年融资等资本市场。

1.3.养老机构现状

目前，洛阳市养老类型主要有四种：第一种是由政府出资经办的公立型养老院，主要为弱势老年群体提供养老保障。这种养老院由于资金缺乏，建筑时间较久，住宿生活条件都比较低端，只能满足老年人的最低生活要求。第二种是私人出资经营的养老公寓，这类养老公寓一般规模较小，收费低廉，其配套设施建设以及服务水平都不理想。第三是社区围绕日间照料中心为社区居民提供的便民辅助服务式养老，此种养老从根本上解决不了养老问题；第四种是由二级以下医院开办或转型的养老中心，这些养老中心结合医院原有闲置房屋，结合医院的优势办理的小型养老机构，是当前失能老人、半自理老人在家庭条件允许的情况下入住较为集中的养老机构，但这些养老中心往往条件和设施较为简陋，无法与现代化养老相提并论；第五种是新兴的养老地产，养老地产的开发运营需要有雄厚的资金做基础，有专业的设计团队做规划，还要有政府的大力支持和引导。养老地产项目在北京、上海、杭州等地都得到一定规模的开发建设，如北京的太阳城、

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上海的亲和源养老社区等。但洛阳市目前养老地产项目并不多，尚处于探索发展期。截止目前，洛阳市在建和拟建的养老项目主要有:瀍河大同山庄、瀍河逸乐苑、龙门疗养院，围绕县域建设的伊川凤山、偃师中原健康城，依托风景名胜区建设宜阳汉山、汝阳西泰山、嵩县后湖、陆浑湖度假健康产业园等。

就洛阳市日益增长的老年人口需求来讲，当前的养老机构数量已经相对匮乏，养老机构的配套设施和服务理念也无法满足一些中高端收入的老年人群。另外洛阳市现状居住套型也不能适应老年人居住需求，大多数套型在功能细节安排上不符合老年人心理和生理需求。

纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合