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城市更新

城市更新项下

停车场收益权融资的可行性探讨

文/杨杰

[摘要]在城镇化进程已经进入相对成熟阶段的当下，城市更新成为房地产开发的主要方式。本文主要研究城市更

新的主力军城投企业面对筹措项目资金这一难题时的潜在可行方案——以名下的停车场收益权向金融机构融资。通过

研究停车设施的类型、合法取得停车场收费权的方式、以停车场收费权向金融机构融资的方式及合法性、如何行使停

车场收益权质押权利等方面内容，探讨城市更新项下停车场收益权融资的可行性。

[关键词]城市更新；停车场收益权；质押

随着我国城镇化进程的逐步推进，城市开发由“从无一、城市更新与停车设施

到有”、“大拆大建”逐步发展为“综合整治”。所谓城市《关于推动城市停车设施发展意见的通知》（国办函

更新，就是一个综合整治的过程。目前城市更新的主要实〔2021〕46号）中明确，有条件的城市应当加快开展城市

施主体仍然是各地的城投企业，由其主导甚至亲自下场参更新的步伐，进一步结合老旧房产的类型进行改造，并且

与。然而，不像“从无到有”、“大拆大建”的开发可以通对停车设施进行改扩建。鼓励企业发行关于支持城市停车

过土地出让金筹措到足够的资金，城市更新目前实施过程场建设的专项债券，鼓励金融机构探索以停车场产权或者

中最大的障碍在于融资。怎样盘活现有的资产，将其转化使用权进行抵质押的融资，鼓励以资产证券化盘活存量的

为可以向金融机构融资的标的物，是一个值得探讨的问题。停车设施资产，鼓励以多方手段构建新型的城市停车投融

2021年8月，住建部的建科〔2021〕63号文《关于在实资体系。

施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确，城市国家将城市更新与停车设施结合在一起，并且要求地

更新是党的重要课题，也是实现国家“十四五”规划的重方政府予以统筹支持，在融资方面鼓励商业银行等金融机

要工程。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，构探索基于停车设施产权和使用权的抵押融资等金融服

明确城市更新由城投主导的地位。然而，近来国家对政府务。

隐性债务的严格管理，导致城投企业的融资受到较大的影存量停车设施的盘活对于特大城市如北京、上海、深

响。城投企业市场化融资渠道离不开经营性现金流，因此圳来说具有重大意义。在这些特大城市的核心区域，不论

停车场收益权作为城投企业名下少有的可以产生经营性是住宅、商业办公还是工业厂房，停车设施都是不可或缺

现金流的优质资产，越发受到金融机构的重视。本文对将的。如何筹措到足够的资金扩建、新建停车设施，成为城

停车场收益权作为向金融机构融资的标的物的合法合规市更新实践的难题。

性、可靠性等进行具体探讨。

30March2024

城市更新

二、停车设施的具体类型公共停车场（库）作为交通运输领域的一部分，停车

作为停车场收益权的底层资产，停车设施可以具体划场特许经营符合上述基础设施和公用事业特许经营的定

分为四个类型：（1）公共停车场；（2）公共停车库；（3）性，应当通过政府采用竞争性方式选择并授予。

道路停车场；（4）专用停车场。参考住建部下发的《城市通常来说，如果企业参与了公共停车场（库）的投资、

停车设施建设指南》，以及《上海市停车场（库）管理办法》，建设，停车场收费权的所有者毫无疑问属于企业，但如果

对上述停车设施定义如下：企业没有参与公共停车场的投资