城市学课堂讲义(第十四讲-城市级差地租与不动产价值关系)(第十四周-2012年).ppt

-《城市学》-

-城市与不动产-

;不动产学院学生宣誓誓言：

我是不动产学院的学生，我立志做到：

每天比别人多读一页书，多走一里路，多受一份委屈，多吃一份苦！

我要做中国不动产界的精英，不动产界的领袖，不动产界的脊梁！;北京师范大学珠海分校不动产学院张信晖黄伟;-第十三单元·城市价值与不动产关系回顾-;城市价值是城市在一定时期和一定区域范围内产生的各种贡献的总和，大体上可以分为：

1.政治价值；

2.经济价值;

3.文化价值;

4.社会价值;

5.生态价值五大类。;不同城市的内部组织形态不同，具体运行方式不同，城市效率各异。城市相对效率越高，城市价值越大，就越能促进资源向该城市集中，对周围地区的聚集和辐射作用也就越强。城市间效率差异在各个方面不尽一致，有的城市政治效率较高，有的城市经济效率更突出，或最适合某种产品的生产。一个城市具有效率优势的领域越多，在社会发展中的作用越独特，城市价值也就越大。;城市价值具有战略性、长期性，是城市当前价值和未来潜在价值的统一。

一座城市一旦形成很强的稳定性，这种稳定性就会在城市的社会经济发展中发挥持续作的用。;每一座城市的当前发展状况对城市的未来都在产生久远的影响，如每年新建的基础设施工程会在今后几十年里对城市发挥作用，今天的城市规划会影响某一个城市片区今后数十年、数百年的走向，城市制度和文化的形成会影响到今后若干代人的思想和行为，等等。

因此，一座城市的总价值是包括各板块当前价值和在影响未来创造价值的总和。;城市价值的定义;-第十四单元·城市级差地租与不动产价值关系-;-第一节·城市功能分区-;1.城市功能分区源于城市分工。

2.城市功能分区导致城市级差地租。

3.城市级差地租导致城市不动产的地段级差和价格级差。

4.城市政府和城市的不动产投资经营机构可以通过有意识、有计划的制造城市功能分区，提高和拉大城市目标地块和不同分区的级差地租，增加不动??投资收益（包括即期收益和远期收益）。;1.城市功能分区

A现代城市分工的概念

现代城市分工是指在社会化大生产的产业链条上，每个城市根据自身不同的社会经济条件和资源优势而选取不同产业方向、不同产业（经济）环节发展自身的主导产业，并使之成为本城市的支柱经济和支柱产业，进而在相关领域中取得竞争优势地位的过程和结果。

?;B从城市分工到城市功能分区

⑴前工业化时代，人类需求变化、社会分工和农业剩余初步推动了城市分工的出现。?

⑵工业化时代，人类逐步掌握产业要素集聚规律，开始有意识、有计划地进行更大规模、更高程度的产业分工，导致了国家范围内的不同城市间的产业分工、城市内的区域功能分工和国家间的产业分工。;⑶为了实现城市内部更高效率的产业组织，出现了有计划、有组织的城市内部功能，在城市发展上表现为有计划的城市功能分区。?

;C现代城市城市功能分区

⑴现代城市的功能分区包括老城区传统产业、传统功能分区和新城市有计划、有规划的功能分区两方面的工作。

⑵老城区的城市功能分区通常维持老城区已经形成的城市功能分工和区域分工习惯，人们往往通过对老城区的不断改造，持续提升老城市的城市载量和功能载量，强化老城区的已有功能（多为城市商业服务功能和居住功能）。;⑶新城区通常以承担城市的新产业功能和新居住功能为主，按照城市发展规划在老城区以外开发建设新的城市功能区。。?;2.城市功能分区的基本类型

一般情况下，按照城市不同区域承担的功能，将城市分为以下功能区：

A商业区（商贸区、商贸物流区、商业中心区等）

B居住区

C行政中心区（城市综合服务区、城市中心区等）

D工业区（重工业区、轻工业区、高新产业区等）

D休闲区（生态区、城市公园、滨水区等）

E农业区（农村、城市农庄、种植区等）。;（1）城市中心区

城市中心区是城市的核心部分，它是城市居民公共生活和社会活动的集中地，也是城市行政、经济机关和主要公共建筑的所在地。

城市中心区一般是由全市性主要建筑（行政、经济管理机构、商业、文化娱乐等机构），按其功能要求，结合相