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物业纠纷10个典型案例

案例一

小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否承担责任

基本案情

由于小区顶层露台下水不畅，雨水无法及时排泄，流入楼下业主陈某家中，造成陈某家厨

房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法

院，要求赔偿相应损失。

诉讼中查明，如果要进入露台，正常通行的情况下，只能从顶层业主宣某家内进入。宣某

房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。诉讼中，

陈某、宣某及某物业管理公司认为相关主管部门在拆除其他住户露台的相关建筑设施时，

有部分杂物掉落宣某外面的露台表面，堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。发生

漏水事件时，宣某未在京，某物业管理公司人员从别家住户进入涉案露台将存水释放。

裁判结果

法院生效判决认为，宣某不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、

清扫义务。某物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。某物业管理

公司应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险。某

物业管理公司没有及时处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，故对陈某有证据证明

的合理损失应予赔偿。

要点提示

对于业主共有部分，物业服务人负有法定的维护义务。但露台是属于专有部分还是共有部

分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定

房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房

屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业

主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露

台没有维护义务。

案例二

业主主张物业服务人对于停放小区的车辆未尽管理义务如何处理

基本案情

业主何某主张某物业管理中心未能尽到驱赶小区的流浪狗的责任和义务，致使其使用的小

轿车被流浪狗咬坏叶子板和保险杠，遂起诉某物业管理中心要求赔偿修车费用。诉讼中，

何某认可其车辆停放在小区非停车位处。双方均认可没有签订物业服务合同，某物业管理

中心尚未收取物业费和车辆管理费。

裁判结果

法院生效判决认为，因某物业管理中心未收取车辆管理费，对小区内停放的车辆仅具有一

般管理义务，而何某主张的流浪狗造成其停放在小区非停车位处车辆损坏，超出某物业管

理中心应尽的一般管理义务，故法院驳回何某要求修车费的诉讼请求。

要点提示

物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务人

依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在

其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过

错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任。

第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人要求物业服务人赔偿损失的，可根据物业服

务人是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业服务人应否承担相应的赔

偿责任。如果物业服务人完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使业主的

人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务人不因此承担法律责任。

案例三

何种情形下物业服务人应提出使用公共维修基金的建议

基本案情

业主倪某以某物业公司未能及时启用专项维修基金对住宅防水工程、外墙渗透等共用部位、

共用设施设备进行维修和更新改造，导致其居住房屋漏水，不断发生经济损失为由，主张

某物业公司依法承担法律责任。诉讼中法院曾先后2次委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，

由于最初漏水时的状态已不存在，鉴定公司无法对渗水原因进行分析，故终止鉴定。某物

业公司称，由于倪某的违建阳光房没有拆除，因此无法启用住宅专项维修资金。

裁判结果

法院生效判决认为，倪某称涉案房屋自收房后就发现渗水，双方认可倪某曾向某物业公司

报修，某物业公司进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。可见某物业公司并未怠于

履行维修义务。物业服务人申请启动公共维修基金，需要一定条件和程序；现倪某自建的

阳光房并未拆除，且其并未提供证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用公用维修

基金进行维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定，故在现有证据情况下，法院对于倪某主

张某物业公司未履行启动公共维修基金对公用部位进行维修、未履行物业服务人义务的意

见不予采纳，对于倪某据此要求某物业公司承担法律责任的诉讼请求不予支持。

要点提示

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改

造的资金。住宅专项维修资金划