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房地产基础知识培训

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认识房地产

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何为房地产？何为房地产市场？

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房地产是房产与地产的总称

何为房地产

房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.

在经济学上也叫“不动产”。

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房地产包括实物、权益和区位（三要素）

认识房地产：何为房地产

实物

指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；

权益

指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）；

区位

指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；

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房地产多级市场的界定

一级市场

土地使用权的出让

二级市场

出让后的转让、抵押、租赁

土地使用权出让后的房地产开发经营

三级市场

投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁

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房地产市场主体的组成

建筑商、原材料供应商

（施工单位）

政府

供

应

者

消

费

者

中介、服务机构

开发商、投资商

代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单位、广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）

自然人、机构、

企事业单位

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目录

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房地产专业术语

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规划类

建筑类

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容积率（3.8）＝

总建筑面积（地上）100万㎡

建设用地面积（400亩×666.66㎡）

容积率

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：

容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高.

建设用地规划技术指标

专业术语-规划类

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三通一平

五通一平

七通一平

是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。

建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。

是指土地(生地)在通过一级开发后（基础开发），使其达到具备水通、电通、路通、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、暖气通、燃气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

通水

（通上下水）

通电

通路

通燃气

通讯（通电话、网络、通有线电视、通邮）

通暖气

场地平整

专业术语：规划类

专业术语-规划类

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建筑密度（19%）＝

建筑基底总面积（5万㎡）

建设用地总面积

400亩×666.66㎡

建筑密度

建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：％。

建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：

建设用地规划技术指标

专业术语-规划类

小贴士：

基底面积的计算方法：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算

包含：室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等，或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台

不包含：悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等

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高层

10层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。

超高层

100米以上的建筑。

低层

一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。

多层

一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及4-6层洋房产品。

中高层

一般指7-9层的住宅建筑。

专业术语-规划类

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净高

层高

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

层高=净高+楼板厚度

建筑层高

专业术语-规划类

小知识：

普通住宅楼高度普遍为100米（根据施工企业资质划分，一级资质施工企业上限高度为100米）；

按照33层：层高为3.03米。

现浇楼板厚度不得小于80mm；另加地辐热采暖层、电梯井外露结构部分高度。

33层住宅的实际净高应小于2.9米

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建筑面积

套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

套内使用面积（地毯面积）：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。

房屋建筑面积（房本面积）：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+核心筒+外墙）。

使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

公摊系数

建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。

公摊系数＝公摊面