淮安徐杨商业街项目总案策划报告DOC样本.doc

淮安恒隆地产开发有限公司

徐杨商业街

总

案

策

划

报

告

二00七年8月三十一日

目录

前言------------------------------------------------3P

第一某些市场调研------------------------------------3P—10P

第二某些市场分析-----------------------------------10P—17P

第三某些项目分析-----------------------------------17P—24P

第四某些项目定位------------------------------------24P

第五某些项目形象塑造及媒体选取---------------------24P—29P

第六某些战略推广-----------------------------------29P—40P

第七某些一期媒体方略-------------------------------40P—43P

第八某些前期推广执行筹划--------------------------43P—47P

第九某些项目价格体系建立及控盘销售实行细则---------47P—52P

前言

???商业地产市场从短缺价值—竞争价值—到整合价值变化之迅速，是人们始料不及。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大差别？其实，这是市场规律使之然。历史经验告诉咱们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大项目，越是非常重要位置，越是要通过周密调研、准拟定位和精心策划，才干保证在激烈市场争夺战中立于不败之地。????

???我司荣幸地接受委托，为徐杨商业街进行了策划论证。我司对待每一种案例，都是本着科学、务实态度，认真研究、重复论证，以盼望能为开发商提供最有价值服务，在为开发商牟取最大经济利益同步亦为本司获取相应回报，实现合伙双方“双赢”。????

???在贵公司配合下，通过详细市场调查和专业分析，咱们对该项目商业物业进行了较为精确业态定位，提出了一系列建设规划建议，以使产品更为完善，减小将来入市障碍，并依照淮安市场环境和本项目市场定位、产品定位，谋求最佳营销推广方案，以实现迅速销售和资金回笼营销目的。??

第一某些市场调研

一、淮安都市概况

淮安市是一代伟人周恩来故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积337平方公里，人口48万。

淮安是国内历史文化名城，古称楚州，曾是漕运盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线“四大都市”。淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋人们枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。

淮安市经济基本相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。淮安历史上曾为国内重要交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命兴起和以蒸汽机为动力当代化交通运送工具浮现，淮安就因水运交通衰落和陆上交通基本设施滞后，失去了昔日交通地位，成为中华人民共和国近代都市建设史上典型衰落都市。

改革开放以来，淮安市对外交通条件逐渐改进。如今淮安公路、铁路、水路四通八达，京沪高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴铁路均已在此相会；京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一种以高级别公路为主骨架、水路并举交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。

当前，淮安工业主导地位逐渐确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干公司。

由此看出:淮安市交通地位经历了成为区域中心、到衰落、如今又将兴起；因而其商业汇聚扩散作用也必将经历成为中心、到衰落、到新中心兴起历程。可以预言随着淮安新区域交通中心地位逐渐拟定，其在长江经济带与陇海经济带之间承南启北作用也会逐渐体现，淮安商业、流通业必将进入一种新阶段，得到进一步发展。?

二、年度经济概况??????????

?1-5月份淮安市重要经济指标（单位：万元）

?

合计

同比增长（%）

规模以上工业总产值(现价)

4270436

36.7

规模以上工业增长值(现价)

1102600

（可比价）19.5

所有财政收入

530693

43.2