房地产行业盈利模式变迁.ppt

房地产行业盈利模式变迁1

目录1.房地产行业的价值链与盈利模式2.国内房地产开发企业盈利模式3.国外房地产开发企业盈利模式2

1.房地产行业的价值链与盈利模式1.1市场环境与产业结构1.2产业链1.3产品线与业务主线1.4产业价值链1.5企业核心业务流程1.6企业价值链1.7厂商基本盈利模式识别1.8房地产业务全流程核心能力识别1.9未来10-15年产业盈利空间识别1.10未来房地产市场运作模式变化趋势3

新来者供应商客户替代品互补品当前竞争者进入壁垒议价能力减少需求议价能力推进需求经济发展、城市化进程与人均可支配收入增长趋势人口、土地、货币、信贷、金融及房地产相关政策法规人口总量与结构变化、家庭与社会结构发展趋势国家资源与人均国土面积变化趋势技术发展与文化变迁退出壁垒1.1市场环境与产业结构4

土地开发房地产产品制造新房面世二手房流通残值处置增量市场存量市场土地出让方一级土地开发商金融机构1.2产业链监理单位物料供应商施工企业设计院营销机构销售代理金融机构金融机构装修企业房产中介金融机构评估机构70年后？物业管理物业管理物业经营物业投资市场研究机构开发商开发商策划机构5

住宅商业地产写字楼目标市场的精准定位、品牌与文化的传播与渗透土地资金工业地产旅游地产战略合作伙伴银行房地产信托基金1.3产品线与业务主线产品销售金融保障定位传播识地拿地资金筹集产品制造客户服务产品线业务主线6

土地开发房地产产品制造增量供给存量流通增量市场存量市场房地产价值转化房地产一般投资价值变现1.4产业价值链土地投资溢价房地产投资溢价变现土地一般价值房地产价值增值变现房地产一般价值变现房地产一般投资价值流转房地产投资溢价流转房地产价值增值流转房地产一般价值流转房地产价值增值土地价值增值土地一般投资价值7

1.5企业核心业务流程可研储地策划融资施工设计服务租售找地运营广告客户推荐Internet地产经纪参观样板房用户需求说明平面设计地块选择签订合同缴纳定金申请按揭贷款房屋建设个性化选择交付使用香港模式美国模式住宅开发商在客户确认购买，并且确认能够取得按揭贷款支持的情况下才开始房屋的建设8

1.6企业价值链主流程9

一级市场二级市场三级市场一般价值投资一般价值投资溢价（经营型）（投资型）（投机型）（房地产运作）（房地产开发）（土地开发）1.7厂商基本盈利模式识别价值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ10

土地开发房地产产品制造增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场政府关系资金实力产品能力营销能力融资能力运营能力投资管理能力1.8房地产业务全流程核心能力识别投资能力市场能力管理能力管理能力投资能力识地能力11

土地开发增量市场投资管理能力1.8.1核心能力识别：Ａ土地开发——经营型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力12

土地开发增量市场投资管理能力1.8.2核心能力识别：Ｂ土地开发——投资型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力13

土地开发增量市场投资管理能力1.8.3核心能力识别：Ｃ土地开发——投机型存量市场政府关系资金实力融资能力识地能力14

土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.4核心能力识别：Ｄ房地产开发——经营型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力15

土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.5核心能力识别：Ｅ房地产开发——投资型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力16

土地开发房地产产品制造增量供给增量市场产品能力营销能力投资管理能力1.8.6核心能力识别：Ｆ房地产开发——投机型市场能力存量市场管理能力政府关系资金实力融资能力识地能力17

存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力1.8.7核心能力识别：Ｇ房地产运作——经营型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力18

存量流通残值处置增量市场存量市场投资管理能力1.8.8核心能力识别：Ｈ房地产运作——投资型增量供给投资能力运营能力投资能力管理能力19

增量供给存量流通残值处置增量市场存量市场投资能力1.8.9核心能力识别：Ｉ房地产运作——投机型投资管理能力运营能力投资能力管理能力20

行业利基一级市场二级市场三级市场产品一般价值投资一般价值投资溢价1.9未来１０－１５年产业盈利空间识别产品价值增值21

1.10未来房地产市场运作模式变化趋势盈利空间由投资溢价和房地产产品一般价值为主转变为以房地产产品价值增值和投资一般价值为主，企业市场能力与产品能力成为决胜根本房价与地价分离，代建制大城市土地持续稀缺，但主要由政府获得土地溢价，在开发商则反映为高成本，高波动性，长期风险加大存量市场容量超过增量市场容量