广州市高档商品住宅市场分析.ppt

广州市高档商品住宅市场分析;*案例设计的背景

;第一部份行业背景;商品的高中低档之分是因为人们收入存在着差别，收入不同会有不同需求，但是住宅的需求与普通商品的需求存在差异。由于土地资源的稀缺性决定了住宅的高价格，而住宅价格与收入之间的巨大差距决定了购房不能象购买其它商品那样简单地作出决策。高收入者有多支付的能力，对一般商品，他可以轻易选择购买高档品；而对于住宅，他选择的是一个整体比较好的居住环境，而不仅仅限于住宅本身。

;（2）不存在100%完全相同的住宅

即使两套住宅的面积、建造技术和材料完全一样，但由于住宅地块所处地理环境与朝向的关系，这两套住宅也不会是完全一样的。

（3）住宅的购买者不一定是最终的使用者

由于住宅既有居住功能，又可用来投资保值，而投资者往往会将房屋租赁出去收取租金作为投资回报。

（4）高档商品住宅常常与商务办公联系在一起

由于高档商品住宅通常处于繁华闹市区，或中央商务区，所以它们常常会被一些公司租用作商务办公地点。;2、广州市高档商品住宅市场规模及分布概况

下面我们主要根据房地产项目的地理位置及购房者的收入来粗略分析广州市高档商品住宅市场的市场规模及分布情况。

（1）高档商品住宅在广州市的分布

广州市的高档商品住宅主要分布在天河北、珠江新城、二沙岛、滨江东、环市路63层路段、华南板块部分别墅区等。其中，环市路63层路段是八十年代末九十年代初的豪宅区，天河北、二沙岛是约九十年代中期开始开发的传统豪宅区，珠江新城、滨江东、华南板块别墅区是近几年比较热点的豪宅区。;由于我们的出发点是确定远洋明珠的销售策略，所以我们在第二部份作竞争对手决策对企业需求影响分析时主要是考虑珠江新城、滨江东、华南板块别墅区等楼盘的一手楼交易，以及天河北、二沙岛的二手楼租赁和交易。

（2）市场规模

我们在此分析的高档商品住宅主要是指售价在6000-10000元/M2范围的住宅。目标消费群是月收入在1.5万元以上的家庭。;二、珠江新城概况

1、珠江新城是广州未来CBD（CentralBusinessDistract）

?珠江新城总用地面积6.6平方公里，规划人口18万人，具有信息、金融、商贸、管理、文化等14个中心功能区；该区可供出让的建设用地为180块，建筑面积约780万平方米，其中商住占30%，商务、办公占70%，整个设计和规划符合国际先进城市的全新CBD概念，属于中央商务区。珠江新城被广州市政府定位为广州新城市中心及21世纪城市中央商务区硬核的一个重要组成部分，集金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市功能于一体，广泛地与国际经济、文化进行交流合作。;2、珠江新城近期在售住宅项目的概况

;第二部分影响高档商品住宅需求的因素分析;一、商品住宅的价格

1、2000年广州市商品住宅成交情况（数据）

资料来源：《广州统计年鉴》、《广州日报》、广州市房地产网

;2、商品住宅价格和成交量散点图

由散点图我们看到，价格在2001-3000元/平方米这个区间商品住宅的成交量偏离程度较大。根据深入分析，发现这个价格区间的住宅主要是经济适用房和解困房，由于它受政府政策的干预程度较大，故不遵循市场规律，所以我们在下面做需求回归分析的时候把这个点去除掉。;3、需求方程回归结果;4、回归结果分析

（1）商品住宅成交量Q与销售价格P的关系

Q与P大致成反向变动关系

（2）回归方程

Q=-0.0251P+229.11

根据需求方程，求得

TR=PQ=9217.89Q?-39.8406Q2

MR=d(TR)/dQ=9127.89-79.6812Q

（3）回归方程的评价（检验）

R2=0.95619F=109.1302

T1=14.03347T2=-10.4465;（4）需求价格弹性分析(作图并分析)

;结论：由图可见，

（1）当销售价格为4563.94元/平方米时，市场总收益达到最大；因此，我们在做项目销售定价时，可根据项目成本等方面的实际情况，尽量争取向这个价格靠拢，以提高项目的总收益。

（2）当P=4563.94时，住宅需求为单元弹性；当P4563.94时，住宅需求是有弹性的；当P4563.94时，住宅需求缺乏弹性。远洋明珠项目的销售均价大约为7000元/平方米，处于有弹性阶段，在成本许可的情况下还有降价的空间。

;二、消费者收入

1、广州市1990-2001年人均GDP及人均居住面积;2、需求方程回归结果;3、回归结果分析

（1）人均居住面积（Q）与人均GDP（I）的关系

Q与I大致成正向变动关系

（2）回归方程

Q=0.0002I+6.9466

（3）回归方程的评价（检验）

R2=0.961107

F=247.1145

T1=28.52465

?T2