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以不动产、无形资产投资入股的税务处理

以不动产、无形资产投资入股的情况越来越普遍，与之相关的税务处理问题也越

来越受到关注。

 不动产投资入股，需要开具发票吗？

 营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，

收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转

让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以不动产、无形资产

投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

 但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两

种意见：

 一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产

的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报

告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，

因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机

关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，

所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。

 笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动

产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关

中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。

 个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗？

 《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发

〔2008〕115号）规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，

对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照财产转让

所得项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人

不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原

值。

 但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动

产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不

需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公

平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税

务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳

个人所得税。

 法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗？

 企业法人以非货币性资产不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，

该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。

 如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处

理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴

纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。

 如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发

生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、

广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或

者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动

产，按照不动产的销售确认转让的损益。

 结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税

〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。

 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就

可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐

述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法

和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！