- 1、本文档共3页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
关于房地产开发企业尚未售出房屋的土地使用税计征方法的探
讨
财税[2006]186号文发布后,房地产企业的项目用地的土地使用税纳税义务发生
的起始时间得以明确规定,即应在土地出(转)让合同约定的交付土地时间的次
月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的
次月起缴纳城镇土地使用税。但纳税义务的截至时间在相关税收文件中没有明确
规定,依照财税[2006]186号文推论,截至时间应为房地产开发企业与客户签订
的房屋销售合同中约定的房屋交付日期的当月。次月起,土地使用税的纳税义务
转移到客户,房地产企业可停止缴纳城镇土地使用税。但一般来说,房地产开发
企业的房屋是陆续销售的,经常会出现开发项目已经交付后,尚有房屋未销售的
情形。这种情况下,依照财税[2006]186号文,仍应由房地产开发企业缴纳土地
使用税,此时,如何确定未销售房屋应缴土地使用税的计税依据,是一个值得探
讨的课题。
目前征管中的做法如下:按项目中未销售面积占可销售面积的比例,乘以项目
的总占地面积,据以确定已交付项目中未销售房屋土著地使用税的计税依据。例:
某房地产企业于2009年8月签订土地出让合同,获得15万平方米的土地使用权,
合同约定2009年12月份交付土地。该企业在此地块中开发了“**家园”项目,
于2010年8月开始预销售,《商品房销售合同》约定2011年5月交付。该项目
的可销售面积为10万平方米,截至2011年5月份交付时尚有3万元平方米未售
出。该纳税人在2010年1月至2011年5月应按项目的全部占地面积(15万平
方米)缴纳土地使用税。2011年6月后,已售出并交付的7万平方米不需再缴
纳土地使用税,仅就未售出的3万元平方米缴纳土地使用税,计税依据为
3÷10×15÷12×7=2.63万平方米。
上述现行计税依据的计算方式存在以下欠缺:一是将已交付项目的公共用地视
为土地使用权共有的应税土地。公共用地包括小区内的公共绿化用地、公共配套
设施(如会所、幼儿园等)的占地等。这些公共用地不能办理土地使用权证,有
些属于国有土地(如小区内道路、绿化用地等),有些属于免税单位用地(如幼
儿园占地),属于土地使用税不征或免征范畴。而上述计算方法却向开发商征收
了一定比例的公共用地的土地使用税。二是同一房屋的土地使用税计税面积在售
出前和售出后不一致。在房屋售出前,依照上述计税方式,是将该房屋的土地使
用证上所载面积和该房屋分摊的公共占地面积之和作为房地产开发企业应纳土地
使用税的计税面积;而房屋售出后,如果房主不享受税收优惠,则仅需按该房屋
的土地使用证上所载面积纳税。同一房屋归属不同的纳税人时,计税面积发生变
化,这显然是有背于税法精神的。
综上所述,笔者认为现行对已交付项目中未售出房屋的土地使用税的计征方法
不妥当,不能按项目中未销售面积占可销售面积的比例、乘以项目的总占地面积
计算未售出房屋的计税面积,而应按未售出房屋对应的土地分割证上所载面积
(此面积即将来业主办理土地使用证的面积)计征土地使用税。具了解,土地分
割证上所载面积有两种计算方式:一是(房屋的建筑面积/整幢楼的总建筑面积)
*整幢楼的基底面积,另一种是房屋的建筑面积/总楼层。这种计算方法仅就未销
售房屋的实际占地征收土地使用税,避免了上述现行计税方式的不足。笔者曾在
一个未售罄的项目中按两种计算方式测算了一下未售出房屋应纳的土地使用税,
如用笔者建议的方式计算税款,仅为按现行计税方式计算税款的金额的三分之一。
因而,前种计税方式既更好地诠释了税法精神,也更好地维护了纳税人的合法权
益。
小编寄语:会计学是一个细节致命的学科,以前总是觉得只要大概知道意思就
可以了,但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程,主要阐
述会计核算的基本业务方法。诚然,困难不能否认,但只要有了正确的学习方法
和积极的学习态度,最后加上勤奋,那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛!
您可能关注的文档
最近下载
- 辽宁开放大学《计算机组网技术》实训-小型校园网网络解决方案的设计与实施实训4-小型校园网网络解决方案的设计与实施.pdf VIP
- 后备箱集市活动策划.pptx VIP
- 二年级下册数学西师版暑假作业复习计划二升三年级.docx VIP
- 北师大版小学数学三年级下册《分一分(一)》说课稿.doc
- 中班科学活动PPT课件《认识蔬菜》.ppt
- 智慧港口整体解决方案.pptx VIP
- 国家开放大学电大专科(成本会计)2023-2024期末试题及答案(试卷号:2134).pdf
- 远程网络培训与校本研修整合实施方案.doc VIP
- 2023年我国母婴健康护理服务行业标准政策分析报告模板.pptx
- 直播文案写作 教案(人大) 项目四 直播话术灵活运用 教案.doc
文档评论(0)