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收益法及其应用

（1）收益法的基本理论

该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条

件、收益法估价的操作步骤等。

一、收益法的含义及理论基础

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或

资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象

的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率

或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方

法。

收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价

值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因

素而是未来的因素。

二、收益法适用的估价对象和条件

(一)收益法适用的估价对象

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地

产，例如住宅(特别是公寓、)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、

影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出

租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价

对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前

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为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为

类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出

租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类

似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收

入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。但对于行政办公

楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

(二)收益法估价需要具备的条件

收益法评估出的价值取决于估价师对未来的预期，那么错误和非

理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的

条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(预测)。对未来

的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、

深入的市场调查和市场分析为基础。

三、收益法估价的操作步骤

运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①确定未来收益期限;②

求取未来净收益;③求取报酬率;④选用恰当的报酬资本化法公式计算

收益价格。运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：①求取未

来某一年的某种收益;②求取资本化率或收益乘数;③选用恰当的直接

资本化法公式计算收益价格。

（2）收益法具体应用

某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使

用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为

每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置

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价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900

平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写

字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付

的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房

产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，

建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑

物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价

值。

1.选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收

益。

年总收益=50×12×900X(1-10%)=486000(元)

3.计算总费用。

(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元)

(2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)

(3)年税金=20×900=18000(元)

(4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)

年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)

=17010+33750+18000+4500=73260(元)

4.计算房地产净收益。

年房地产净收益一年总收