房地产市场报告 -北京房地产市场监测月报-新房月报(2023年9月）.pptx

北京房地产市场监测月报-新房市场（2023年9月）报告综述第一部分宏观环境宏观环境北京“认房不认贷”政策满月，二手住宅网签明显增长9月1日北京市“认房不认贷”政策出台，随后二手房网签数据周度数据持续环比增长，9月第2-4周连续超过年度周均值；由于网签数据存在滞后性，因此对二手门店进行了走访调研，情况汇总如下：北京二手住宅市场的新增挂牌和门店成交在新政出台当周（8月第4周，0828-0903）立即增长了七成；门店成交高峰出现在9月第一周（0904-0910），与8月前三周（政策出台前）均值相比增长了约1.1倍；9月第2周起新增挂牌和门店成交量每周下滑约两成，持续至9月底。综合分析，“认房不认贷”政策起到了短期激活市场的作用，持续性有待观察。影响楼市下行的经济、行业因素尚未得到改变。宏观环境政策调控趋势九月全国主要城市调控政策频出，北京“限购优化”预期落空。从全国70个大中城市看，9月鼓励和放松类的地产调控政策出台数量爆发式增长，特别是“取消限购”政策将对市场产生持续影响；对于北京而言，9月网传的限购优化政策截止报告撰写时，尚未出台。从北京的经济和财政角度看，北京市近期出台大力度调控政策的意愿不足；而从全国经济和财政的角度，头部城市带动经济发展、充实财政对改善整体经济局面有所裨益。因此，北京地产政策调整“仍有空间、尚在酝酿”。主要城市限购政策调整数量统计第二部分住宅市场住宅市场住宅市场容量（新房+二手）9月住宅总成交1.86万套，短期政策利好条件下，住宅成交数据筑底回升。从年度累计看，今年1-9月成交16.1万套住宅（新房+二手），同比增长9.2%，与2019-2022年同期均值（16.7万套）基本持平。9月住宅市场（新房+二手）成交1.86万套、环比增长30.06%，呈现筑底回升走势：对比近半年平均值，3-8月月均住宅市场容量1.87万套，较此，9月市场容量与之持平（-0.8%）；对比历年同期，今年9月住宅市场容量，较2021年和2022年同期，分别下跌8.3%和增长5.3%。住宅市场住宅市场容量之新房成交年度新建商品住宅市场容量同比增长12.7%，9月成交量4290套，仍低于2019年以来同期均值。从年度累计看，1-9月成交新建商品住宅4.17万套住宅，同比增长12.7%，与2019-2022年同期均值（4.36万套）相比微降4.4%。9月新建商品住宅市场成交4290套、环比增长29.8%，但仍处于同期较低水平：对比近半年平均值，3-8月月均新建商品住宅市场容量5279套，较此，9月市场容量收缩16.5%；对比历年同期，今年9月新建商品住宅市场容量，较2021年和2022年同期，分别下跌27.2%和14.9%。9月新建商品住宅销售均价65011元/m2，同环比均出现一定上涨，主要为成交结构影响。住宅市场住宅市场容量之二手成交年度二手住宅住宅市场容量同比增长8.1%，周度、月度数据在短期利好政策影响下均出现明显改善。从年度累计看，1-9月成交二手住宅11.9万套，同比增长8.4%，与2019-2022年同期均值（12.3万套）相比下降3.2%。9月二手住宅成交1.43万套，月度环比保持增长：对比近半年平均值，3-8月月均二手住宅市场容量1.36套，较此，8月市场容量扩大5.1%；对比历年同期，今年9月二手住宅市场容量，较2021年和2022年同期，分别下跌0.5%和增长13.4%。9月周度数据连续四周环比增长，9月第二周起已超过年度周均值（3058套）。住宅市场新房供应之新增供应与上市存量截止9月底，商品住宅上市存量约9.6万套，货量充足。随着上半年成交土地的逐步入市，新增供应量有望持续增长。上市存量：截止9月底9.6万套的上市存量水平，略高于上月末水平（9.5万套），仍然保持在2020年以来的较高水平；新增供应：年度新增供应均处于较低水平，这与2022年下半年成交住宅用地量较少有关，随着上半年成交土地的逐步入市，新增供应量有望持续增长。9月，新建商品住宅供应5184套、环比+72.2%，与2023年月均值（3193套）相比增长62.4%，与2022年月均值（5126套）基本持平；2023年年度累计，新增供应3.16万套，同比下降35.7%。住宅市场新房供应之潜在供应根据潜在供应平均入市周期估算，10-12月月均新入市项目将较1-9月显著增加。截止9月底，全市商品房潜在供应617.9万m2（环比+11.8%），其中已入市项目90个、潜在供应318.8万m2；未入市项目37个、潜在供应299万m2；根据近两年土地成交到项目取得首个预售证的效率估算，10月至12月预计将有29个住宅项目达到首期入市的条件（月均9.3个），其中：已接近入市节点但尚取证的项目，5个、潜在供应34万m2；10-12月接近入市节点的项目，2