项目筹建、费用预算、接管验收.pdf

项目筹建、费用预算、接管验收培训

第一章物业新项目管理服务机构筹建

一机构设置

二管理层级

三岗位编制

四岗位培训

五规范建设

六物质装备

七物业用房

八标示系统的配备

九公共关系的建立

十印签证照的办理

十一开办费

第二章物业费测算

一核算方法

二列举法测算

三倒推测算

第三章新项目承接查验

一承接查验的准备及实施

二承接查验重点及原则

三验收重点及原则

四验收原则

五验收要求

六验收方法

验收标准

第四章注意事项

第五章置业公司应移交的资料

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第一章物业新项目管理服务机构筹建

一、机构设置

（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置

及人员编制，筹建项目管理部。

（二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇

类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求

等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。

（三）物业项目架构设置图

在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：

项目管理部

客工环保

服程境

组维管安

修理

组组组

二、管理层级

项目管理部管理结构分为：经理、主管、领班操作层三个管理层级。

三、岗位编制

(一)编制原则：

1、岗位设置：经理、主管（工程主管、客服主管、环境主管、保安主管）、管理员

（客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保

洁员）。

2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置

各岗位人员。

3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱

满。

（二）定编程序

1、遵照根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制

2

定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。

2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域

能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。

注：物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大，

(三)岗位编制要求：按需编制。

1、保安岗的定编应综合考虑社区特点：如出入口的多少、智能化程度、封闭开放

式管理模式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下：

岗位性质岗位类别工作场所现场需求编制方法

人行控制行人按岗定编，

门岗和大堂岗

出入口进出全天轮岗

控制中心岗控制中心按岗定编，

固定岗控制中心

(含消防)